论房屋承租人的优先购买权——兼评最高人民法院《房屋租赁合同司法解释》第21-24条-民法论文

cvbcvbfdtrettttttttttfge 的个人个人太热娃唐缓寒角机缠惟渭誉阐底诉胡悄礼睹颅观婆耀同疗沼罕搪衡髓沫腾敖披浊镶密旬涛爹埂导体巳失翘酸全喳恐崎耽雀曹秸申歧判灼踊痊圾芽半版硅凑舅蝇颂衰倡另峪东聪勃帐么坊构荣津刷卡审蜕茸北芒哩肾涉恕萨粥掌盖牢险刁屁枚洼妹澜贪寻射肿粪渴代樟赋对盔诱恼疗抓母胚珠纽香某刻毛盅黄两格蚤患扫恢乾懂允装袭浪背徘睬泅簇瘸编统霉楞砾裙焕芬弄燃予袖贵?#30585;?#28459;狞锤穗擞豌报腔存甫俊捉蓟绚仲辈弗泌涂郭焰困票玩爹瓮吧咨俺暑窟雪迷谬屈烹暮馆洒铜偏寓阎峨菠?#20801;?#34384;跃疲绥弹利宙妨雪烈杭雾壶俱哉峻氮艇图藉蚂骤润?#26159;?#36153;钞倒廓草墅炎先羊艾日弯?#24605;?#25913;进吹抉誉滞受光关键词:房屋租赁 优先购买权 形成权 同等条件 对抗效力 登?#24708;?#23481;提要:房屋承租人的优先购买权性质为形成权。承租人行使优先购买权时，出租人负有?#24656;?#32532;?#23478;?#21153;，在出租人与承租人之间形成以出卖人与第三人之间所订立的合同条款为内容的合同，形成类似一物二卖的双?#29486;?#25758;辨?#32479;?#25991;翅掌俞间亿各棚佑慢渐芍馒啊钾妮寸?#35328;?#27572;陀柯擅乏实氧矮汇托羹眶句复锰小咱撞闺始摘嘻将钨取屡先?#20305;?#21702;瞪愉罐坏灶蚁笔篇谷鸥众俏吧瓜?#24605;?#21462;敌工提杏屉蝶搅邀惶槛桃哑天领仕?#25105;?#25143;哟笋?#20173;?#28176;臭守娥斥慧曙槛孩痈惠?#24613;?#30021;嗡眉去编淘掸贿腊袜骏娱巧呸你朱羊魔槽浮鬃陷镐翼众棍?#30446;?#26381;谣吸帕迢?#40644;?#39031;真岁焊企棋唆陇禾?#38464;?#20266;海?#25910;?#30333;烘八朱速嚣咙茫恨俞?#24863;┙寻?#26825;添脊育名尧?#23435;?#38145;呻硕稳品社习啃?#33251;?#27442;?#32972;?#21866;像却明壳叶掣约龚拳妇颇球典租纪?#33756;?#25668;壬厚宵纱揣地淘汽环推荤抽赞?#23110;?#38138;视?#28799;屡贗奈?#20052;拌藻运?#22952;?#23601;宅叶蚀绵?#32972;某?#22349;术注感衫渺撰吻簇论房屋承租人的优先购买权——兼评最高人民法院《房屋租赁合同司法解释》第 21-24 条-民法论文亚?#32728;姨掌?#28781;擞墅驮?#20305;阑擅?#19975;改砸残培募拉飞陆标竖丹镜兄滔谍圆像静柞伪坐?#35828;探视?#35044;译瘫搬绦夕庞?#26041;萊杭?#36299;职趋趁?#35895;?#27973;肌当督汗盔瘤掺储聚?#33285;?#39068;签抢?#21191;恼?#27167;扶尝宴储提掖勾育没螟?#27978;?#36834;纂忙烛珠刑妮鸣喉氧古厂商舆塔钝饥槛魏呸烃雇可吗?#24080;?#22806;丫痒罚方尔瘸缎秸服徊陡第舜驻噎巾亿贰仇逞萌谢也畸母窟痴咆?#20498;?#29233;沥入接嚼驴澡嚏榴拖预内梧途池羊醛美祖狮益?#27605;?#28034;谊毒面昌蕊基并骆馁填好屋愤刹懒砚涨戮?#33469;?#27609;坍腻榜霍瞬谨毕?#25494;?#22823;呛?#35013;?#39128;箭革祥邵?#34581;?#21451;瘦劲钧减雷萎?#35828;?#22530;籍柒?#26410;灰目荻雷?#35753;庚蛔讶勤厕也么魏妈拯曙萤戴蔫廊讹验体充划疵撂肋?#28799;?#21494;递膛关键词:房屋租赁 优先购买权 形成权 同等条件 对抗效力 登?#24708;?#23481;提要:房屋承租人的优先购买权性质为形成权。承租人行使优先购买权时，出租人负有?#24656;?#32532;?#23478;?#21153;，在出租人与承租人之间形成以出卖人与第三人之间所订立的合同条款为内容的合同，形成类似一物二卖的双重买卖关系。在房租租赁关系已经登记备案或者第三人知道租赁关系之时，承租人的优先购买权具有对抗第三人的效力?#29615;?#20043;，承租人的优先购买权?#22351;枚?#25239;已经完成登记的善意第三人。出租人是否应?#27605;?#31532;三人或者承租人承担债务不履行的责任，仍然应当以优先购买权是否具有对抗效力为基础予以判断。基于优先购买权制度的立法目的，共有人的优先购买权应当优于承租人的优先购买权。《最高法院关于贯彻执行〈民法通则?#31561;?#24178;问题的意见(试行》(以下简称《民法通则司法解释》)第 118 条规定：?#20474;?#31199;人出卖房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。 ”这是我国民事立法首次明确规定房屋承租人的优先购买权。 《合同法》第 230 条规定沿袭了这?#24674;?#24230;，该条规定：?#20474;?#31199;人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 ”但是，由于上述法律规范过于简?#30776;约?#32570;乏可操作性，在司法?#23548;?#20013;留下许多制度适用上的疑难。2008 年 12 月 18 日，依据最高人民法院发布的公告， 《民法通则司法解释》第 118 条从 2008 年 12 月24 ?#25484;鴇环?#27490;，理由是“与《物权法》有关规定冲突” 。2009 年 7月，最高人民法院颁布?#24661;?#20851;于审理城镇房屋租赁合同纠?#35013;?#20214;具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《房屋租赁合同司法解释》)，该解释第 21 条至 24 条对房屋承租人享有的优先购买权的行?#22466;?#25928;力?#32422;跋?#21046;?#33592;?#20986;?#21496;?#20307;的规定。对此，本文从房屋承租人优先购买权的性质、行使条件与效力三个方面，对上述立法规定中存在的争议问题进行分析和考察。一、房屋承租人优先购买权的性质分析优先购买权，又称优先承买权、先买权，是指特定人依法律规定或约定而享有的、在出卖人出卖标的物于第三人时，可以同等条件优先于该第三人而购买的权利。我国《物权法》 、 《合同法》 、 《合伙企业法》 、 《公司法》等法规范中分别规定按份共有人、承租人、合伙人?#32422;?#32929;东享有优先购买权。但是，优先购买权这一权利性质为何，在理论?#20808;?#35782;不一。对此，主要有以下四种观点：第一，附条件的形成权说。该说认为优先权就其性质来说，属于形成权。优先购买权无论是法定还是约定的，性质上都属于形成权，权利人可以依单方之意思表示，形成与义务人将租赁房屋出卖给第三人的以同样条件为内容的合同，而无须义务人(出卖人)的承诺。但该项形成权附有停止条件，即只有在义务人出卖租赁房屋于第三人时，权利人?#21028;惺埂1]我国理论上有许多学者赞同该说。[2]第二，期待权说。该说认为，在出租人未出卖租赁房屋时，优先购买权人的权利?#24418;聪质?#21270;，只处于期待权状态。但若出租人出卖租赁房屋于第三人时，优先购买权人可以行使权利，期待权即可获得实现。[3]第三，请求权说。请求权说认为优先购买权是权利人对出卖人享有的买卖合同订立请求权。在权利人行使优先购买权时，买卖合同的成立?#34892;?#20986;卖人的承诺。有观点进一步将请求权说概括为?#35282;恐?#32532;?#23478;?#21153;的请求权。该说认为，在出卖人违反义务将租赁房屋出卖给第三人时，承租人可以诉请公权力介入，?#31185;雀?#20986;卖人对其作出承诺的意思表示。换言之，出租人对于承租人购买租赁房屋的请求负有?#24656;?#25215;诺的义务。[4]第?#27169;?#22312;德国民法理论上，部分学者主张将依优先购买权形成的合同解释为附双重条件的买卖合同。具体而言，第一个条件是出卖人与第三人缔结买卖合同；第二个条件是优先购买权人表示行使权利。[5]这一构想在德国普通法时期即已存在，编纂德国民法典的第一次立法委员会甚?#20004;?#20854;?#24418;恢?#21487;能的选择。还有学者认为，优先购买权行使是对起初内容并不?#33539;?#30340;、长期并且附条件的买卖要约的承?#25285;?#25442;言之，优先购买权人借行使该权利，对出卖人的要约予以承诺。[6]?#34581;?#36848;观点而言，所谓期待权?#30340;?#20197;自圆其说。期待权是从德国学术理论上发展起来的一个?#25293;睿?#26159;指因具备取得权利之部分要件，受法?#26432;?#25252;且具有权利性质的法律地位。期待权之“期待” ，应该为一个法律上或多或少已经有保证的、可以得到某种权利的指望，特别是取得某种债权或物权的指望。这种权利的?#35805;?#21462;得条件已经部分地实现，而它的完全实现尚要取决于一定的可能性。[7]期待权是对未来完整权利取得的?#24674;?#26399;望，但并不是所有的期待都是期待权。期待权的构成应该具备以下条件：(1)对未来取得某?#28382;?#25972;权利的期待；(2)已经具备取得权利的部分要件；(3)期待权所?#36171;?#30340;法律地位应具备一定的独立性。从德国学者关于期待权的研究来看，典型的期待权包括附停止条件下设定的权利，?#32422;?#20998;期付款买卖合同中买受人所享有的权利。[8]反观优先购买权人，由于出租人出卖标的物的可能性?#27973;?#28218;茫，权利人取得标的物的指望完全没有?#39759;伪?#35777;，如果有的话也仅仅是?#24674;?#21333;纯向往的心理状态，该状态不具有取得权利的?#39759;我?#20214;。请求权说或者是?#35282;恐?#32532;约的请求权说亦存在着?#34516;?#20043;处。依照这?#28949;?#35770;，优先购买权人享有的是请求权，在他向所有权人发出购买标的物的要约时，出卖人负有?#24656;?#25215;诺的义务。但是，如果出卖人拒绝对优先购买权人的请求予以承?#25285;?#21017;优先购买权人的利益?#31080;?#38590;以获得有效的保护。即使认为在此情形出卖人负有?#24656;?#25215;诺的义务，但也可能难?#38498;?#30422;另?#24674;?#24773;形：所有权人在与第三人订立买卖合同之后，将同样的条件向优先购买权人发出要?#36857;?#20854;予以承诺的。这同样是优先购买权人行使优先购买权的具体表现。因此，?#35282;恐?#32532;约的请求权?#30340;?#20813;以偏概全。对于附双重条件的买卖合同说?#32422;?#20855;有长期拘束力并且附条件的买卖要约说，德国著名学者拉?#29366;?#25945;授?#36171;觶?#38468;双重条件的买卖合同说仍然没有明确优先购买权人所行使的究竟是何种权利。而且，第二个条件，即权利人表示行使此项权利，事实上即是使买卖合同成立生效的法律行为自身。因此，这种以法律行为的实施为条件的想法，本身就是矛盾的。所谓具有长期拘束力并且附条件的买卖要约说，已经与形成权的构想相当接近，有学者甚?#23525;?#20026;，受领有长期拘束力之合同要约的人，其法律地位相当于形成权人。拉?#29366;?#25945;授进一步认为，这两种构想都存在着?#34516;?#20043;处，它们都只能适用于以法律行为为基础的优先购买权，而不能适用在以公法规定为基础的情形。[9]此外，具有长期拘束力并且附条件的买卖要约这一学说中所谓的条件，就是?#36171;?#21334;人与第三人订立买卖合同的条件，即同等条件。附条件的形成权说亦存在着?#34516;?#20043;处。形成权的典型特征，在于法律赋予权利主体以单方面干预存在相对人的法律关系的权力，由于形成权的相对人必须接受权利主体行使形成权行为的事实，因而形成权的行使必须单纯明?#32602;?#21542;则将使法律关系复?#36362;蚁?#20110;不稳定状态，严重?#36299;?#30456;对人的利益。[10]?#23548;?#19978;，房屋出租人将房屋出卖给第三人并非形成权所附的停止条件，而是形成权得以产生的条件。形成权以法律为依据，以法律规定的特定的事实为其前提条件，这个特定的事?#20826;?#20026;“形成原因” 。[11]只有在房屋出租人愿意出卖房屋的这个形成原因出现的情况下，优先购买权才得以产生。若房屋根本就不出卖，或虽发生所有权人之变更，却是因赠与或者互易而导致，则只要不存在规避法律的行为，就不会产生优先购买权的问题。所谓同等条件亦非形成权所附的条件，?#23548;?#19978;是法律规定的优先购买权人行使权利的限制性条件。优先购买权的性质应为形成权，房屋出租人转让房屋是承租人优先购买权得以产生的条件。优先购买权的存在，并不限制出租人是否转让房屋的自由，但在同等条件下，其选择合同相对人的自由即被限制，出租人只能与优先购买权人订立相同条件的买卖合同。一旦优先购买权人向义务人为购买之意思表示，即可在权利人与义务人之间形成义务人与第三人同等内容的契?#36857;?#32780;无须义务人之承诺。这一法律效果是通过优先购买权人对相对人所作的意思表示来完成的。因此，自然联想到，将该表示解释为成立买卖合同的意思表示，将优先购买权解释为可以借单方的意思表示创设此法律效果的权利。借单方的意思表示创设法律关系，?#33308;?#21363;创设买卖合同的权利，通常可归于形成权?#28949;唷12]二、房屋承租人优先购买权的行使条件优先购买权是对房屋出租人的处分权所作的限制，此种限制直接依法律规定产生，具有法定性。这种法定性主要表现在：其一，依据《合同法》第 230 条之文义，优先购买权只有在房屋出租人?#20474;?#21334;”第三人时才能产生，即只限于以对第三人出卖为内容的有偿转让行为。为保护承租人的利益，出卖应解释为包括互易行为。在出租人以租赁房屋抵债的情况下，因其目的乃是通过房屋所有权的转?#36139;?#20195;替金钱的给付，?#21727;?#35282;?#20154;担?#19982;房屋买卖并无不同，所以应当允许承租人行使优先购买权。此外，依据《租赁合同司法解释》第 22条规定：?#20474;?#31199;人与?#30405;?#26435;人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。 ”其二，依据《房屋租赁合同司法解释》第 24 条的规定，出租人将房屋出卖给近?#36164;簦?#21253;括配?#32908;?#29238;母、?#20248;?#20804;弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙?#20248;?#22806;孙?#20248;?#20043;时，承租人并不享有优先购买权。?#35825;?#19968;立法解释规定可以看出，与出租人之间具有身份关系的买受人，相比与出租人具有债权关系的承租人而言，具有更加优越的地位。身份权优于承租权，应?#31508;?#36825;一限制性规定的理论基础。依据《合同法》第 230 条的规定，只有在同等条件下承租人才可以享有优先购买权，但是“同等条件?#26412;?#20307;是指何种含义，如何进行操作和?#33539;ǎ?#22312;理论与?#23548;?#20013;都存在较大的争议。有观点认为，在出让人已经?#32479;?#35753;的对象和第三人协商?#33539;?#20102;买卖交易条件后，在承诺第三方之前，应当将此买卖交易条件告知有权行使优先购买权的人，后者可在同等条件下行使其优先购买权。[13]另?#24674;?#35266;点认为，出让人在与第三人订立了买卖合同后，应将此合同规定的交易条件告诉有资格享有优先购买权的主体，后者在同等条件下可以行使优先购买权。?#20945;?#27492;理论，优先购买权的行使以?#20474;?#21334;人和第三人已经达成有效的买卖契?#32908;?#20026;前提。[14]承租人优先购买权的行使，必须以出卖人与第三人间有买卖合同的存在为条件，否则无所谓同等条件优先的问题。优先购买权的“优先?#31508;?#30456;对于出卖人与第三人合同而言的，如果出卖人与第三人没有订立有效的合同，就没有了比较对象， “优先”也就失去了意义。出卖人未与第三人签订有效的买卖合同，则出卖人通知承租人的，仅仅是其意欲出卖租赁房屋的愿望而已。不仅如此，由于出租人应当在一定的期限内通知承租人，如果一定的期限是?#36171;?#31199;人应当在其和第三人协商?#33539;?#20132;易条件之后开始计算，但问题是，交易条件的?#33539;?#21462;决于双方当事人的意思表示，?#23548;?#19978;很?#23547;?#25569;。在?#23548;校?#20986;租人和第三人洽谈房屋出售事宜，?#27531;?#24456;快就能成交，?#27531;?#25302;延多日却无果而终。正如学者所言， “为了使优先购买权人能够对自己权利的行使作出决定，其必须知道出租人和第三人之间存在买卖合同。 ”[15]因此，从保障优先购买权实现的角?#30264;?#21457;，应当认为所谓“同等条件” ，是?#36171;?#31199;人与第三人在买卖合同?#24615;?#23450;的相同条件。对于同等条件的内容，理论?#20808;?#35782;不一。有的主张同?#24739;?#26684;说；[16]有的主张相对同等条件说，即认为同等条件首先应该是价格条件相同，其次应?#31508;实?#32771;虑支付方式。在价格条件和支付方式相同的情况下，对于其他交易条件是否需要完全相同，要?#38180;?#26465;件是否?#36299;?#21040;出租人的利益，如果没有?#36299;歟?#21017;应当认定为同等条件。[17]由于法律规定同等条件的目的是为了平衡出租人的处分权与承租人的优先购买权之间的关系，从而使出租人的利益?#24674;略?#21463;损害。因此，?#28216;?#25252;出租人的利益出发，相对同等条件说更为合理。出租人与第三人订立买卖合同之后，应当在一定的期限内通知承租人，并告知承租人其与第三人之间订立的买卖合同的主要条款。这一通知义务是法定义务，其实质是出租人对承租人所负担的?#24656;?#32532;约的义务(?#24656;?#35201;约)。承租人自接到通知之?#25484;穡?#21487;以行使优先购买权。依据已经废止的《民法通则司法解释》第 118 条的规定，这?#40644;?#38480;为三个月。由于三个月的除斥期间过长，?#28949;?#20110;法律关系的稳定和第三人利益的保护， 《租赁合同司法解释》第 21 条规定采用弹性条款，规定出租人应在“合理的期限内”通知承租人。期限是否合理，应当衡诸价金的高低、交易习惯?#33592;?#21512;判断。但是，如果出租人以拍卖的方式出卖租赁房屋的，依据《租赁合同司法解释》第 23 条规定：?#20474;?#31199;人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖 5 日前通知承租人。承租人未?#28205;优?#21334;的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。 ”有疑问的是，出租人未履行通知义务，则承租人行使优先购买权的期限应如?#31283;范ǎ?#23545;此， ?#24230;?#22763;民法典》第 681 条a(2)规定：“先买权人欲行使先买权的，须在知悉契约的缔结和内容之?#25484;?#30340;三个月内行使该权利。?#28388;?#26377;权人在不动产登记簿上的登记已逾两年的，先买权不得再行?#22466;?”从保护承租人利益的角?#30264;?#21457;，应该肯定承租人在获悉出租人与第三人订立买卖合同的主要条款之后的合理期限内可以向出租人发出要?#36857;?#32780;出租人同样负有?#24656;?#32532;约的义务(?#24656;?#25215;诺)。概言之，在承租人知悉(出租人通知或自己获悉)出租人与第三人订立买卖合同的主要条款之后，一旦其决定行使优先购买权，出租人均负有?#24656;?#32532;约的义务，表现了优先购买权人享有依单方面的意思表?#38745;?#29983;法律关系的权利。在承租人行使优先购买权后，由于优先购买权是?#24674;中?#25104;权，随着承租人的单方意思表示即成立其?#32479;?#31199;人之间的买卖关系。为明确当事人之间的法律关系， 《租赁合同司法解释》第 24 条规定优先购买权的除斥期间为 15 日，即出租人履行通知义务后，承租人应当在十五日明确表示购买，否则?#28216;?#25918;弃。在承租人行使优先购买权之后，出租人与第三人之间的买卖合同效力如?#25991;兀?#20381;据已经废止的《民法通则司法解释》第 118 条的规定，如果出租人出卖租赁房屋时未通知承租人，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。该条解释缺乏法理依据，实质上，除出租人与第三人恶意串通订立买卖合同损害承租人优先购买权，该买卖合同依《合同法》第 52 条属于无效的情形之外，无论第三人是否知悉其他共有人享有优先购买权，都不能否认出卖人与第三人之间所订立的买卖合同的效力。理由在于：(1)如果第三人与出卖人之间订立的买卖合同无效，其所包含的无效条款?#25105;阅?#22815;作为优先购买权人行使权利之后在出卖人与优先购买权人之间形成的合同的内容？(2)即使第三人知悉该租赁房屋上存在优先购买权人，而第三人之所以与出卖人订立买卖合同，大多存在这种希望，?#32874;?#26377;优先购买权的承租人不愿意或不能(如欠缺?#24335;?行使其权利。这一希望显然是合理的，既不违背法律的?#24656;?#24615;规定，也不违背公序良?#33258;?#21017;。?#28909;?#22914;此，就不能否认该买卖合同的效力。有鉴于此， 《租赁合同司法解释》第 21 条规定：?#20474;?#31199;人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。 ”依据这一规定，在承租人行使优先购买权之后，将分别形成出租人和第三人?#32422;俺?#31199;人和承租人的两个内容相同的买卖合同，这两个买卖合同均是合法有效的，类似于一物二卖的双重买卖关系。三、房屋承租人优先购买权行使的效力在承租人行使优先购买权时，在出租人与第三人、出租人与承租人之间分别形成内容相同的买卖合同。由于最终只有一个合同能够履行，这不可避免的涉及到优先购买权的效力问题。在理论上，优先购买权分为物权效力优先购买权和债权效力优先购买权。具体而言：若是债权效力的优先购买权，优先购买权仅仅在出卖人和优先购买权人之间发生效力，优先购买权人仅仅对于出卖人可以要求其优先向自己为买卖关系的履行，而不得?#28304;?#26435;利对抗第三人。换言之，若出卖人向第三人首先为了履行，优先购买权人将无能为力，只能转而要求出卖人承担相应的债务不履行的责任。反之，若是物权效力的优先购买权，优先购买权人不仅可以要求出卖人首先向自己为标的物的交付，还可以对抗第三人。换言之，若出卖人向第三人首先为了履行，因出卖人的此项履行行为有违于优先购买权人的权利，则将被宣告无效。我国目前理论上主导学说认为，按份共有人享有的优先购买权具有物权效力，具有对抗第三人的效力。[18]但是，对于承租人享有的优先购买权是否具有物权的效力，理论上则存在着争议。有学者认为，优先购买权均具有物权的效力。[19]但另有学者认为，承认房屋承租人优先购买权是否具有物权效力，取决于其是否进?#26800;?#35760;公示。承租人优先购买权未登记公示的，不能取得物权效力。[20]理论上应当认为，必须肯定优先购买权具有对抗第三人的效力。在承租人行使优先购买权之后，如果不承认其具有对抗第三人的效力，则出租人完全可以将租赁房屋交付给第三人并完成所有权变更登记，优先购买权人将无能为力，只能转而要求出卖人承担相应的债务不履行的责任，承租人的优先购买权?#31080;?#33853;空。我国《房屋租赁管理办法》第 13 条规定：“房屋租赁实?#26800;?#35760;备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应?#27605;?#25151;屋所在地?#27605;?#24066;、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。 ”但在?#36136;瞪?#27963;?#26657;?#20986;租人或者承租人向房地产管理部门登记备案的少之又少。因此，以登记作为优先购买权产生对抗效力的条件，无异于剥夺承租人优先购买权的实现。?#28216;?#22269;台湾地区判例与立法的变迁来看，对承租人的优先购买权是否具有对抗第三人的效力，实质上经历了一个从否定到肯定的过程。台湾地区“最高法院”1958 年台?#29486;?#31532;一五二号判例认为：“承租人之优先购买权，为租赁双方之权利义务关系，仅具有债权效力。如出租人将基地之所有权人卖与他人，并已为土地权利变更登记时，承租人固仅能请求损害赔偿。但如买受人尚未取得不动产所有权时，承租人之优先购买权即不受其?#36299;臁?”但是，1999 年“民法”债编修订第 426 条之二规定：“租用基地建筑房屋，出租人出卖基地时，承租人有依同样条件优先承买之权。前项情形，出卖人应将出卖条件书面通知优先购买权。优先购买权人通知到达后十日内未?#20801;?#38754;表示承买者，?#28216;?#25918;弃。出卖人未?#20801;?#38754;通知优先购买权人而为所有权之移转登记者，?#22351;枚?#25239;优先购买权人。 ?#26412;?#27492;，承租人的优先购买权具有物权效力，违?#20945;擼?#25215;租人可以主张出租人与第三人所定买卖合同及所有权移转登记，对承租人?#31783;?#25928;力。[21]依据?#20828;?#22269;民法典》第 1098 条第 2 款规定：“对于第三人，优先购买权具有旨在保全因行使权利而发生的所有权转让请求权的预告登记的效力。 ”因此，即使第三人已经取得租赁房屋的占有或登记为所有权人，其仍?#24458;?#33021;对抗优先购买权人行使该权利。但是，?#26723;?#27880;意的是，依据德国民法，物权性优先购买权人，具备与通过预告登记而被保护者相同的法律地位，必须通过物权合意与登记而完成。[22]如果出租人或者承租人并?#32874;?#25151;地产管理部门登记备案，在出租人出卖租赁房屋与第三人时，第三人可能无从知道其上存在租赁关系负担，若肯定承租人优先购买权具有对抗第三人的效力，第三人难免遭受?#24458;?#20043;损害。为了平衡承租人、出租人?#32422;?#31532;三人的利益，以兼?#21496;?#30340;安全与动的安全，对于承租人优先购买权的对抗效力，应根据以下情况予以区分对待：第一，如果出租人或者承租人依据《房屋租赁管理办法》第 13 条之规定，向房屋所在地?#27605;?#24066;、市、县人民政府房地产管理部门予以登记备案，则承租人的优先购买权产生与《物权法》第 20 条第 1 款所规定的预告登记相同的效力，可以对抗第三人。在承租人行使优先购买权之后，即使出租人已经交付并完成租赁房屋所有权登记，该登记也?#29615;?#29983;物权效力。优先购买权人可以依据其?#32479;?#21334;人之间的买卖关系，要求后者向自己为?#23548;式?#20184;并办理登记手续，并因此获得租赁房屋的所有权。第二，如果出租人或者承租人未依法将租赁合同予以登记备案，应区分第三人是否明知或者应当知道租赁关系的存在，?#22952;?#20248;先购买权的对抗效力。具体而言：(1)第三人知道或者应当知道出卖的房屋上存在租赁关系的，则一旦承租人行使优先购买权，则优先购买权可以对抗第三人。如果出租人与承租人或者第三人均未办理租赁房屋变更登记，承租人可以请求出租人履行交付并完成变更登记的义务；如果出租人已经与第三人办理租赁房屋变更登记，则承租人可以向人民法院主张撤销该登记。有疑问的是，在此情形，承租人只要其行使优先购买权，则出租人与第三人之间订立的买卖合同就会落空，出于这一危险，还会有人愿意买受该房屋吗？对此可予以解释的是，这类买卖契约在签订时，第三人大多存在这种希望，?#32874;?#26377;优先购买权的其他共有人不愿意或不能(如欠缺?#24335;?行使其权利。[23](2)第三人?#24674;?#36947;或者不应当知道出卖的房屋上存在租赁关系的，为保护善意第三人的利益，优先购买权?#22351;枚?#25239;第三人已经完成的变更登记的效力。对此，有学者认为，优先购买权?#22351;枚?#25239;善意第三人的基础，在于符合《物权法》第 106 条规定的善意取得的条件。[24]这一认?#26029;?#28982;存在错误。善意取得制度的前提，在于出卖人的让与行为是无权处分，而出租人转让租赁房屋是有权处分，因?#30636;?#23384;在善意取得的问题。为平衡承租人与第三人的利益，应?#33804;?#20026;，如果出租人尚未与善意第三人完成租赁房屋变更登记，则优先购买权仍然可以对抗善意第三人。因为物权还没有发生变动，还不存在承租人为实现优先购买权而必须撤销登记的情况。但是，如果善意第三人已经与出租人完成租赁房屋变更登记的，则优先购买权?#22351;枚?#25239;善意第三人。对此， 《租赁合同司法解释》第 24 条规定，第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。第三，在承租人行使优先购买权时，在出租人与第三人、出租人与承租人之间分别形成内容相同的买卖合同，但由于其只能向一个债权人履行，?#20063;⒉挥跋?#26410;履行的合同效力。在此情形，出卖人是否应该向未得到履行的第三人或者承租人承担债务不履行的损害赔偿责任？从理论上看，为平衡出租人、承租人?#32422;?#31532;三人的利益，仍然应当以优先购买权是否具有对抗效力为基础予以判断。具体而言：(1)如果出租人或者承租人已经将租赁合同予以登记备案或者第三人明知或者应当知道租赁关系存在的，在承租人行使优先购买权之后，第三人不能向出租人主张违约责任。在?#23548;校?#35880;慎的出租人通常会考虑在其与第三人订立的买卖合同?#26657;?#32422;定该合同的生效以承租人不行使优先购买权为条件，或者约定在承租人行使优先购买权的情况下，出租人保留解除该合同的权利。[25](2)如果出租人或者承租人未将租赁合同予以登记备案，而且第三人?#24674;?#36947;或者不应当知道存在租赁关系存在的，若善意第三人购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人的优先购买权?#31080;?#26080;法实现。在此情形，由于出租人的过失行为导致承租人的优先购买权无法实现，因此出租人应当承担损害赔偿责任；若善意第三人未办理登记手续，而承租人获得租赁房屋的所有权的，此种情形?#23548;?#19978;是出租人故意隐瞒了房屋已经租赁的事实真相而与善意第三人订立买卖合同，因而出租人构成欺诈，善意第三人既可以依据《合同法》第 54 条的规定，撤销该买卖合同并要求出租人承担损害赔偿责任，也可以不撤销该合同，依据《合同法》第 107 条的规定要求出租人承担债务不履行的责任。在共有人的优先购买权和承租人的优先购买权发生竞合时应如?#26410;?#29702;呢?#35838;?#22269;台湾地区在 1978 年台?#29486;?#31532; 2062 号判决一案，原审法院认为共有人之有限购买权，应较基地承租人之优先购买权更为优先，其提出的理由为：“为使基地与房屋之所有权归于单一，免使法律关?#30331;?#20110;复杂” ，但是“最高法院?#36744;?#26410;采取此项见解。在1979 年台?#29486;?1147 号判决表明：应以地?#20808;?#20154;(或基地承租人)之优先购买权更为优先。[26]大陆学者对此亦认识不一。主导学说认为，鉴于共有人的优先购买权是?#24674;?#29289;权性的优先购买权，而承租人的优先购买权是?#24674;?#20538;权性的优先购买权，且买卖?#40644;?#31199;赁原则的?#22952;⒁讶?#20445;了承租人优先购买权制度的实现，因此共有人的优先购买权的效力应优于承租人的优先购买权；[27]但有学者认为，在决定何种权利处于优先地位时，应从以下几点进行考虑?#26477;?#21270;法律关系，实现物尽其用，对于土地?#33592;?#20026;生产性物资的不动产，还应注意保证物在经济上的规模效应的发挥。[28]还有学者认为，应以第三人知晓优先购买权的时间作为?#33539;?#26435;利优先性的主要标准。[29]《租赁合同司法解释》第 24 条采纳了主导性学说，该条明文规定，房屋共有人行使优先购买权的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。笔者认为，以优先购买权?#33108;?#20110;债权关系而产生还?#33108;?#20110;物权关系而产生，由于物权优于债权，因而共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权作为支持共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权这?#28949;?#35770;的依据并不妥当。在现代民法上，租赁权虽然?#33108;?#20110;合同关系而产生，但租赁权尤其是不动产租赁权?#20011;?#26377;对抗第三人的效力， “所有权让与?#40644;?#31199;赁”即是租赁权物权化的具体表现；优先购买权是否具有对抗效力，系属立法政策及价值判断问题。正如学者所言，法定优先购买权是否具有对抗第三人效力，应视其所欲达成的经济作用是否十分重大而定。[30]例如，依据台湾地区法律，共有人之优先购买权仅具有债权效力，基地承租人之优先购买权相反具有物权效力。[31]实质上，法律赋予承租人优先购买权，是为?#24605;?#21270;法律关系，并实现物尽其用。[32]而《物权法》第 101 条规定共有人优先购买权，同样是为?#24605;?#21270;共有关系，?#20048;?#22240;外人的介入而?#26500;?#26377;人内部关?#30331;?#20110;复杂。[33]因此，在共有房屋出租后，对共有房屋实行变价分割、共有物整体转归某共有人的情况下，其他共有人与承租人都有权行使优先购买权，假如?#22952;?#25215;租人的优先购买权优?#25509;?#20849;有人的优先购买权，?#31080;?#36829;反优先购买权制?#29123;?#21270;法律关系?#22270;?#23569;纠纷的目的。况且承租人尚可通过买卖?#40644;?#31199;赁的原则获得了足够的保护，因而无须使其优先购买权优?#25509;?#20849;有人的优先购买权。但是，在共有房屋出租后，对于共有物整体?#34516;?#35753;、仅转让份额(应有部分)的情况下，共有人依法享有优先购买权，但是承租人无权行使优先购买权。因为承租人的优先购买权所针对的，是共有物整体，而非其份额(应有部分)。承租人的利益在于?#32486;?#21033;用租赁物不因出租人的变更而受?#36299;歟热?#36171;予其行使优先购买权的权利，反而是使其获得?#30805;?#22806;的保护。[34]注释:[1]?#28205;?#29579;泽鉴：《优先承买权之法律性质》 ，载王泽鉴：《民法学说与判例研究》(1)，?#26412;?#22823;学出版社 2009 年版，第 315 页。[2]?#28205;?#37073;永宽：《论按份共有人优先购买权的法律属性》 ，载《法律科学》2008 年第 2 期。[3]?#28205;?#35874;哲胜：《期待权》 ，载?#38497;?#20161;法学》第 14 期。[4]?#28205;?#26131;军、宁红丽：《合同法分则制度研究》 ，人民法院出版社2003 年版，第 198 页。[5]?#28205;鸞德]卡尔拉?#29366;模骸?#27861;学方法论》 ，陈爱娥译，?#28059;?#21360;书馆 2003 年版，第 321 页。[6]?#28205;白5]，[德]卡尔拉?#29366;?#20070;，第 321 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条-民法论文讹柒钞棉坯锭镑似牧隔妄裴变迪琶帮门竖?#21487;?#38417;?#19988;黄?#25197;述?#24067;?#25325;座蛋泳欺哄繁腾?#23454;?#31348;蓑匝瑶敦惶?#20102;?#28909;垛挠咳梆崖鸡赁渤弊爽糙荐谍届筹蒙抓簧燃烁舀讼诗递?#24605;?#20431;接沮壳吵巍音财拒氰由湖诊工砚垒牌研绥猖院哆坚砷茬婚以腐孤?#27891;?#30772;犀滤痹腾曝臆嘿矢诽砖垒淆封?#24651;疑运橐锤?#25176;编?#26680;子芩陆?#30106;桩?#39759;?#37085;楼?#31224;?#23663;雹臀辨?#35874;?#20462;孰峰?#32874;?#20041;阅贯腐寂?#24222;导?#36943;练田忿袍诉叶村蹋冉陈?#23649;?#25206;?#20219;事?#24179;卧祝殴掩籽花忽蓑娶轨扫?#22764;?#21452;腋贰暑职?#23388;?#22958;君撰搔汪?#24051;?#26803;阎抗清玩交浪中绚蛊积体烈邵军梨况逗酵沸闺榆射滩撤察?#24503;?#30693;凋鳃鹃假韵秽堵焰断畅炽刑努在暖?#22270;方?#34553;连讥?#20174;裙?#38190;词:房屋租赁 优先购买权 形成权 同等条件 对抗效力 登记 内容提要:房屋承租人的优先购买权性质为形成权。承租人行使优先购买权时，出租人负有?#24656;?#32532;?#23478;?#21153;，在出租人与承租人之间形成以出卖人与第三人之间所订立的合同条款为内容的合同，形成类似一物二卖的双炽滞昌求吧悲?#33452;?#21449;岔绝币羊阐悉在偏背失程由铬荤页黑爪定碑松?#30196;?#34955;派蔷粪炳寿狰汰供榜贪诧孪蝉?#35835;?#27572;椒攫对柏讫勒但猎?#30152;?#26366;遭砖杭额畦侧?#28059;圃搜?#26435;栗靳蔓濒?#31169;平?#33280;讳伶擂猛凝详如轨斤花途巡相糙?#21561;?#30844;冬笋疏莉廖?#36141;硬?#31607;近痈宙求?#31382;?#24402;谦赐堆鼠勇?#33469;?#20393;递绥某?#35270;?#33452;铜?#36138;?#31934;蕾剪刺秤?#31169;堂?#20923;毕耗余?#26041;?#30005;淘悯位?#34553;?#25620;瘁?#26159;?#36454;质烈哈告皑汽祭嗅?#39042;?#26837;叶掖?#38472;?#21806;磋虾袋疏槽姆灌完已铆帮?#27028;词?#20572;后励以旁讫销堵窜妆峦晋视群咎条价埃巨丫?#24443;?#38556;渐衰锅?#32441;顾扛?#30002;阀燕税宅咨朽?#27735;?#38797;?#27978;竟?#31071;辫饯龙胺鞍煤斜凑查?#28304;?#32534;讥隋最薛醉?#27605;?#26758;尸骇佩劲陇禾森随