物业承接查验工作手册(修)

----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需------------- 文档下载最佳的地方 物业承接查验 工 作 手 册 编 制： 辛 山 燕 审 核： 批 准： 编制单位：宜昌市信德物业有限公司 编制部门：品质管理部 目 录 一 名词、术语解释……………………………………………………2 二 承接查验法律依据…………………………………………………3 三 承接查验条件………………………………………………………3 四 承接查验流程………………………………………………………4 五 承接查验组织设计…………………………………………………5 六 承接查验的?#24613;?#24037;作………………………………………………7 七 房屋本体自用部位及设施的查验…………………………………9 八 房屋本体共用部位及设施的查验…………………………………11 九 公用设施设备、公共场所(地)的查验……………………………21 十 工程资料的接管……………………………………………………22 十一 业主入伙时的承接查验…………………………………………25 十二 ?#27605;?#25972;改与保修…………………………………………………26 十三 承接查验相关记?#24613;懟?9 十四 附件1 本手册引用法规、标准目录……………………………67 附件2《房屋接管验收标准》ZBP30001-90……………………68 附件3《物业承接查验办法》……………………………………73 十五 信德物业公司新建物业承接查验方案…………………………79 十六 信德物业承接查验表格…………………………………………85 十七 信德物业公司在管项目查验接收方案…………………………89 一、名词、术语解释 物业竣工验收 工程项目在竣工之后，施工单位需向开发商办理交付手续。在办理交付手续时需经政府主管部门专门组织的验收委员会对竣工项目进行验收，在认为工程合格后办理工程接收手续，把产品?#24179;?#32473;开发商。 竣工验收是对其设计质量和施工质量的全面检验。竣工验收后标志着物业可以交付使用。 物业承接查验 物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。 物业公司代表全体业主（包括现有业主和未来业主）从确保物业日后的正常使用与维修的角度出发，同开发商、施工单位一起对物业质量进行的综合评定。对新建物业而言，承接查验是开发商向物业公司?#24179;?#29289;业的过程，是在竣工验收之后进行的再检验。承接查验标志着物业正式进入使用阶段。 物业的承接查验包括对房屋本体自用部位及设施、房屋本体共用部位及设施、公用设施设备、公共场所(地)的验收，具体包括主体建筑、附属设施、配套设备以及道路、场地和环境绿化等内容。 房屋本体自用部位及设施 自用部位是指户门?#38405;冢?#27607;连部位以外的全部自用部位。设施指包括自用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙（板）面等。 房屋本体自用部位及设施的产权属于小业主。 房屋本体共用部位 共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位，主要包括：房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、共?#38376;?#28895;道（管）等。 公共场所(地)、公用设施 公共场所(地)、公用设施包括：区内道路（市政道路除外）、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房（棚）、地下排水管等。 公用设备 公用设备是指与建筑物相配套，具有共用性的设备，主要包括：供配电设备、发电机、电梯、中央空调、供水设备、采暖系?#22330;?#20132;通道闸、智能化系?#22330;?#28040;防系?#22330;?#27700;景系统等。 二、承接查验法律依据: 实施物业承接查验，主要依据下列文件： （一）物业买卖合同； （二）临时管理规?#36857;?（三）前期物业服务合同； （?#27169;?#29289;业规划设计方案； （五）建设单位?#24179;?#30340;图纸资料； （六）建设工程质量法规、政策、标准和规范。 三、承接查验条件 物业承接查验是在项目竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足安全及使用功能正常为主要内容的再次检验。应满足的条件为： （一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、质监等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案； （二）供水、排水、供电、供气、供?#21462;?#36890;信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具； （三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成； （?#27169;?#36947;路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求； （五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、电子安防监控系统等共用设施设备取得使用合格证书； （六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； （七）法律、法规规定的其他条件。 四、承接查验流程 进场了解情况、制定承接查验方案 ?#33539;?#26597;验时间、?#24613;?#26597;验资料 开发建设单位、施工单位和物业公司组成联合查验小组 分组现场查验，对?#27605;?#36827;行统计汇总，?#24179;?#26045;工单位 ?#27605;?#36820;修 统计?#27605;藎平?#26045;工单位 组织复验 组织复验，统计?#27605;?查验合格?#24179;?#38053;匙，按规定目录?#24179;?#36164;料，填写相关表格办理?#24179;?#25163;续。 注：对于技术资料的?#24179;唬?#26368;迟应在开发商将楼宇资料报交市建筑档案馆的同时， ?#24179;?#19968;份给物业管理公司存档。 五、承接查验组织设计 一、编制承接查验计划，与开发商沟通 物业承接查验一般是由房地产有限公司工程部牵头组织，物业管理公司接到开发商承接查验通知后，按《承接查验条件?#26041;?#34892;核对，具备条件的应在一周内签发验收复函并约定查验时间。根据项目的具体情况，物业公司应主动与开发商联系承接查验事宜，并将验收计划报开发商审核，通过后由开发商通知施工单位配合查验。对项目的接收应包括对相关工程资料的接收。 1、根据项目的进度，编制承接查验进度计划，计划承接查验的时间一般在政府相关部门完成验收后一周左右。（工程竣工至政府相关部门完成验收一般历时约一个月左右，物业公司现场人员须及时与开发商沟通，以?#33539;?#26368;终承接查验时间） 2、物业现场人员应积极熟悉图纸及现场情况，配合开发商发现问题，对影响物业接管入伙的工程问题，物业公司应及?#27605;?#24320;发商?#20174;常?#21046;定解决方案。 二、进行验收前的?#24613;?#24037;作 详见《承接查验的?#24613;?#24037;作》。 三、对物业进行承接查验 一）、初验 物业公司先组织人员进行初验，将初验过程中发现的问题及时以书面的?#38382;教?#20132;给开发商，?#21592;?#24320;发商组织人员进行整?#27169;?#20026;正式验收打好基础。初验可以多次组织进行。（对于已入伙的项目，由物业公司组织做前期项目考察，接管时不作初验） 二）、正式承接查验 根据物业产权性质及使用特点，将承接查验分为对房屋本体自用部位及设施的验收、对房屋本体共用部位及设施的查验、对建筑物公用设施、设备、公共场所（地）的查验三部分。房屋本体自用部位及设施的查验应先进行，?#21592;?#20110;小业主能及时进入进行装修。房屋本体共用部位、共（公）用设施设备、公共场所（地）的验收可综合在一起组织人员进行查验，由于该部分不影响业主进场装修，相对可以晚些开?#36857;?#27492;部分验收技术含量较高，应组织专业力量实施。 四、承接查验重点是对物业的使用功能及安全进行检验，其验收方法与竣工验收不完全相同。承接查验要清点设备、设施、装置等数量，?#23460;?#20840;检，而不像竣工验收按10%的点抽检。承接查验多对影响使用功能、安全的事项进行检查，不需要像竣工验收那样按验评标准对所有项进行检查。承接查验采用的检验方法主要有：?#30784;?#21957;、听、摸、敲、量、试验（试机）、对照图纸清点等。 1、对自用部位及设施的验收 物业公司代小业主对其室内部分进行承接查验，入伙时?#24179;?#32473;小业主，最终验收意见以小业主验房的记录为准。现场由开发商、物业公司、施工单位组成验收组，按建设部《房屋接管验收标准》（ZBP 30001-90）标准要求，分别每单元每层每户（每个铺位）逐个房间按设计要求清点物件及进行外观检查，主要是对楼宇质量与使用功能的检验。 ①?#33539;?#29289;件数量是否符合； ②外观上有无人为损坏； ③房屋建筑或屋内物件有无明显?#29615;?#26631;准要求。 将检查结果记录在对应表格?#26657;?#25972;理后将两联返回开发商，由开发商将其中一联交施工方进行整?#27169;?#29289;业公司负责对整改后项目进行查验。 根据检查结果，物业公司对检查合格的房屋接管钥匙，对?#28304;?#22312;?#27605;?#30340;房间等整改好后再接管钥匙。物业公司对接管了钥匙的房屋承担保管责任。 对于旧楼宇,在双方对如何解决?#27605;?#38382;题达成协议后,物业公司接管钥匙。物业公司对接管了钥匙的房屋承担保管责任。 2、对共用部位、共（公）用设施设备、公共场所（地）的查验 查验时须有开发商、施工单位和物业公司三方共同参加，逐项进行查验，填写相应记录单，每份验收记录单上均须有三方人员的签名，验收记录单一式三份，三方各执一份。对验查合格的项目，列出清单，进行交接，交接双方在清单上签字；对不合格的产品，注明存在的问题，提交开发商和施工单位，限期整?#27169;?#25972;改项目须经复验，合格后方可接收。 此部分的查验直接影响到以后的管理工作，设施设备完好的接收，可以减少物业公司在接管后对设施设备整改的工作量，可将更多的精力?#24230;?#21040;对业主（客户）的服务中。 五、设施设备的交接和查验原则上是待工程完全完工后（已经有合验证）进行，但考虑物业公司与开发商之间的关系，可?#26723;?#35201;求，分系统进行验收，合格一个（系?#24120;?#25509;收一个，办理其凭证。但应注意：对其他未完工系统将会出现的后果以书面形式告之开发商，并与其就所提问题进行协商，?#28304;?#21040;共识，并采取相应的防范措施。（注意：只能按系统验收，不能将系统再细化进行查验，例如将给水系?#25345;?#30340;电气控制部分与水泵分开，水泵分台验收等。） 按系统对设备型号、数量、位置进行记录，对设备外观、设备系?#25215;阅?#36827;行检验，记录技术状态数据，填写验收单。验收结束由?#24179;?#26041;和接收方在验收单上填写评语并签字。功能上不能达到要求的物业公司不接收，对于不影响使用的可先进行交接。对于检查出来的?#27605;?#20197;书面的?#38382;教?#20132;给开发商，由其督促施工单位限时整改。根据施工单位的承?#25285;?#29289;业公司应及?#22791;?#36394;施工单位的整改情况，达到要求后接收。设备接收后，按国家有关规定，物业公司将承担保管责任。 三）、复验 对于开发商、物业公司、施工单位三方在承接查验过程中发现的?#27605;藎?#24320;发商组织相关人员进行整?#27169;?#24182;与物业公司商定复验时间。 待开发商将?#27605;?#25972;改完后，物业公司对原?#27605;?#24773;况进行复验，如原?#27605;?#24773;况已整改完毕（或双方认可解决方法），物业管理公司在７日内签署验收合格、同意接管凭证。双方签署交接记录。 六、承接查验的?#24613;?#24037;作 为了熟悉项目情况，方便管理，物业公司应尽可能提前介入项目（最好从项目的规划设计开始介入），最迟应在入伙前三个月派驻现场设备管理人?#20445;?#31215;极参与设备安装和调试，发现问题及时提出合理建议。 1、物业公司人员?#24613;?物业公司建立承接查验领导小组，按业主自用部位和公共部位、设施设备分别组织验收。对业主自用部位的验收按项目的规模设置验收组，每组配备3－4人：验收土建1人，验收给排水1人，验收电气1人，另外1人负责验收所有的钥匙。 对业主自用部位验收完后，再组织对公共部位、设施设备的验收，根据不同的验收对象，组织公司内相关专业力量及维修工构成，按系统进行验收。 2、成立查验小组 验收组组?#23665;?#35758;如下： 组长：物业公司总经理 组?#20445;?#26381;务?#34892;木?#29702;、事务部经理、物业工程组、物业客服组、物业环境组、物业秩序组。 3、学习、培训 组织验收组人员进行相关培训，培?#30340;?#23481;有： ①学习规范、研读施工图纸 ②对配合验收的工程技术人员进行强化培训（主要配合业主自用部位验收） ③熟悉工程情况、设备概况 ④组织承接查验演练培训 4、购置、?#24613;?#24037;具 根据项目的规模及查验时分组情况，?#24613;?#19979;列物品及工具，数量自定。 捣棍（小锤）、卷尺、靠尺、电笔、万用表、绝缘摇表、接地电阻测试仪、红外测温仪、电子测漏仪、网络测试?#29301;?#26799;子、PVC吹烟管、电?#25443;紜?#22609;料水桶、写字夹板、塑料扎带、不?#23665;?#36148;、签字笔（圆珠笔）等。 另?#24613;?#26408;板若干块，将房号在木板上标注清楚，并钉上钉?#24120;?#29992;于挂放各房间的入户门钥匙。 5、?#24613;?#39564;收规范、标准及施工图 从开发商借阅相关工程资料，熟悉并了解项目基本情况。 6、?#24613;?#39564;收表格、接管凭证 ?#24613;浮?#25215;接查验相关记录?#20998;?#26377;关的验收表格、接管凭证。 7、参与安装调试 安排设备管理人员、维修工参与设备安装、调试。熟悉设备?#38405;埽?#25484;握工程进度与施工质量，便于今后管理。并可及早发现问题要及时提出合理建议。 对于设计中已有的设备， 注意收集资料。大型机电设备（Ⅰ、Ⅱ级设备）建立台帐，并向开发商、施工单位索取相关资料，如图纸、产品说明书、设备装箱清单、设备出厂合格证、调试记录等。 对于设计中没有的设施设备，但在物业管理中?#30452;?#38656;增设?#27169;?#21487;?#26723;?#31649;理、运行费用?#27169;?#24212;建议开发商增设。 8、参与内部竣工验收 参与开发商组织的内部验收，掌握工程质量情况，学习验收方法及技巧。对于影响物业管理的设计、施工?#27605;?#25552;出改进建议。 9、参与政府竣工验收 七、房屋本体自用部位及设施的查验 对房屋本体自用部位及设施的查验主要是查验小业主（用户）户内的土建（含装修）、电气、给排水、?#35745;?#20837;户钥匙（含户内钥匙）等。 1、土建查验 查验标准：建筑安装工程质?#32771;?#39564;评定标准 检验要点：观察梁、板、墙体是否?#36763;?#32541;；抹灰层、地面垫层是否有超标空?#27169;?#38376;是否开闭自如、锁、猫眼、拉手等五金是否齐全，钥?#36164;?#21542;匹配，钥匙有无缺少；窗、铝合金?#35780;?#38376;是否开闭自如、五金是否齐全、玻璃是否完好；卫生间防水、坡度是否正常等。 填写相关表格 2、电气 查验标准：建筑安装工程质?#32771;?#39564;评定标准 检验要点：清点电气装置是否齐全；检查开关箱安装是否规范，有无回路标签，试验小?#19979;?#22120;分合及漏电保护器；检查电能表是否正常；开关电灯；试验对讲图像、声音是否清晰正常。 填写相关表格 3、给排水 查验标准：建筑安装工程质?#32771;?#39564;评定标准 检验要点：开闭水龙头检查给水是否正常，?#24503;?#32473;水管道是否有渗漏；用水桶向地漏等排水管道灌水，观察是否有堵塞现象。 填写相关表格 4、?#35745;?验收标准：建筑安装工程质?#32771;?#39564;评定标准 检验要点：气表是否安装规范；管口是否用堵头封堵，管有无?#25443;?#35774;现象。 填写相关表格 5、记录的填写及?#27605;?#30340;整改 以上填写的记录均一式三份，分别留存于开发商、施工单位、物业公司。物业公司将其中的两联（开发商联、施工单位联）交开发商，由开发商组织人员进行?#27605;?#25972;改。物业公司对自己留存的一联进行整理、汇总后，以书面的形式将?#27605;?#28165;单发给开发商，并对?#27605;?#28040;项情况进行跟踪。 八、房屋本体共有部位及设备的查验 1、屋面 查验标准：《建筑安装工程质?#32771;?#39564;评定标准》 检验要点： 分项工程 检验要点 备 注 屋 面 保 证 项 防水层无渗漏，通过观察，必要时进行测试 广告牌、沿口等固定牢固 屋面金属物体均做可靠防雷接地 基 本 项 无非法占用、改建及搭建 女儿墙完整无污染 隔热层完好，面层砖无破损 屋面管网及避?#29366;?#26080;损坏或锈蚀 天面无积水、杂物 排水沟、排水口完好畅通 2、楼层及通道 验收标准：《建筑安装工程质?#32771;?#39564;评定标准》 检验要点： 分项工程 检验要点 备 注 楼 层 及 通 道 保 证 项 防火门完好开闭灵活 消火栓内物品齐全，按钮等功能正常 消防通道通畅 灭火器的数量、位置、压力正确 应急照明、疏散指?#38236;?#27491;常 基 本 项 楼层号、房号、疏散标志标识、导向标示清楚 公共部分无加建、改建 天棚完好 墙面无碰坏、无污迹、无脱落 地面完好无破损，梯踏步无缺棱、掉角 公共照明完好 消火栓外封条、门锁完好 3、地下室 验收标准：《建筑安装工程质?#32771;?#39564;评定标准》 检验要点： 分项工程 检验要点 备 注 地 下 室 基本项 地面、墙面及顶棚无渗漏 顶棚、墙面无损坏及污迹 照明系统完好 水泵房周围整洁无污染隐患 管线表面整洁、无锈迹、有明显标志 主要入口处有平面示意?#36857;?#23548;向标识清楚 车场地面划线清晰，无大面积起砂现象 4、外墙面 查验标准：《建筑安装工程质?#32771;?#39564;评定标准》 检验要点： 分项工程 检验要点 备 注 外 墙 面 保证项 墙面完好，无污迹 门窗及玻璃完好 外墙面转无空鼓 外墙、窗口无渗漏 空调安装位置统一，冷凝水集?#20449;?#25918;，支架无锈蚀 ?#20449;?#31867;、霓虹灯安装合理美观，无安全隐患或破损 5、供配电系统 查验标准：《建筑安装工程质?#32771;?#39564;评定标准》GBJ303-88；《电气装置安装工程施工及验收规范》GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-92、GB 50169-92、GB 50170-92、GB 50171-92、GB 50182-93 、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96，《建筑物防雷设计规范》GB 50057－94 检验要点： 分项工程 检验要点 备 注 供 配 电 系 统 保 证 项 安全防护装置完善，无安全隐患、无虫害、鼠害 油式变压器安装地点是否符合规范要求，工作接地是否良好，温度、噪声是否正常 干式变压器通风、工作接地是否良好，温度、噪声是否正常 双回路电源切换，电气、机械互锁正确 无?#25910;?#20572;电记录 基 本 项 设备接地牢固 电缆?#30340;?#24178;燥、无积水、无杂物 操作工具齐全，有绝?#21040;?#22443;、绝缘鞋、手套、验电笔等 各种控制柜、电源柜功能正常，无异味，无异常噪音 各种仪表指示正确 ?#19979;?#22120;电流值整定正确 母线、端?#28216;?#36807;?#21462;?#26494;动现象 电气井接地规范，电?#36335;?#35774;规范 开关功能标识、电缆出入标识正确 设备、机房清洁，?#25512;?#23436;好 应急灯正常，机房温度正常 6、给排水系统 查验标准：《建筑安装工程质?#32771;?#39564;评定标准》GBJ302-88 检验要点： 分项工程 检验要点 备 注 给 排 水 系 统 保 证 项 水泵电机温度正常 各区域水压正常 按规定对供水设施设备进行清?#30784;?#28040;毒，水质符合卫生要求 潜水泵工作正常，排水通畅 基 本 项 压力表工作正常 水泵运行正常，阀门开关灵活，泵体和阀件无滴水现象 水泵运行无异常噪音，润滑良好 水池水位有标尺，显示正确，进水浮球阀工作正常 设备、机房清洁，?#25512;?#23436;好应急灯正常，机房温度正常 蓄水池出入口封闭良好并上锁，通气孔有不锈钢纱网封隔 污水池池盖完好，排水沟通畅 排水系统畅通，抽查6~8个井 化粪池进、排水正常，封口严密，无太大异味 雨水井、污水池、下水道内无大量沉积物 7、消防系统 查验标准：《火灾自动报警系统施工及验收规范》GB50166-92，《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001，《自动喷水灭火系统洒水喷头的?#38405;?#35201;求和试验方法》GB5135-85，《自动喷水灭火系统湿式报警阀的?#38405;?#35201;求和试验方法》GB797-89，《室内消火栓》GB3445-93，《消火栓箱》GB1456l-93，《防火门用闭门器试验方法》GA93-1995 检验要点： 分项工程 检验要点 备 注 消 防 系 统 保 证 项 自动喷淋系统放水试验喷淋泵启动，水压正常 消火栓系?#25345;?#26377;水、总阀打开、系统处在自动状态 消火栓箱按钮、消?#20048;行木?#33021;启动消防泵 水泵结合器未被圈占、堵塞 探头报警率不小于95%，报警位置与控制器显示位置相同 警铃工作正常 防排烟、正压?#22836;?#31995;统与报警系统联动正常 消?#20048;行?#21487;启动风机，风机风量正常 气体自动灭火装置气压正常，处于自动状态， 消?#20048;行?#26377;放气反馈信号 消防广播正常 备用电源切换正常 基 本 项 消?#20048;行摹?#26426;房清洁温度正常 设备清洁，?#25512;?#23436;好 电控箱、电瓶等工作电压正常 风阀、防火卷帘完好，状态正确（抽取10个点） 风机运行噪声、震动正常，润滑到位 消防对讲通话清晰 消火栓、喷淋头无漏水现象 烟感、温感、警铃、扬声器固定牢固 管理机软件有备份，系统误报?#23454;?出口指?#38236;?#33639;光显示板正常 出口指?#38236;?#25351;示发光管正常 灭火器压力在正常范围 防火卷帘门就地手动正常 防火卷帘门与?#35762;?#22120;联动正常 防火卷帘门在消?#20048;行?#25163;动正常 8、?#31456;?#30417;视系统 查验标准：《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92，《民用?#31456;?#30417;视电视系统工程技术规范》GB50198-94 检验要点： 分项工程 检验要点 备 注 基本项 监视器图像清晰 摄像机布点合理，云台控制灵活，无监视死角 控制矩阵、图像分割器工作正常 设备接地良好，抗干扰强 录像工作正常，录像效果清晰 9、周边防范系统 查验标准：按设计使用功能查验 检验要点： 分项工程 检验要点 备 注 防范系统 基本项 周边防范系统报警正确，误报?#23454;?红外对射布点合理，无监视死角 树木对对射影响小 设备接地良好，抗干扰强 与摄像头联动正常 10、局域网、综合布线 查验标准：请施工方提供；参考《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92 检验要点： 分项工程 检验要点 备 注 综 合 布 线 基 本 项 设备接地良好，抗干扰强 交换机、HUB、服务器工作正常，安装规范 布线规范 INTERNET接入（带宽、传输率）正常 终端数据接口（RJ45）正常 11、背景音乐系统 查验标准：请施工方提供；参考《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92 检验要点： 分项工程 检验要点 备 注 背景音乐设备 基本项 声压符合设计、音质较好 矩阵控制器工作正常 功放工作正常 音箱安装牢固、防雨 线路敷设规范 12、电梯 查验标准：《建筑安装工程质?#32771;?#39564;评定标准》 检验要点： 分项工程 检验要点 备 注 电梯 保 证 项 电梯准运证、年审合格证、限速器调试合格证 无?#25910;?#20572;机、困人现象 报警装置工作正常 轿厢应急灯正常 应急时可迫降至首层 消防电梯消防操作功能正常 基 本 项 操纵箱各种开关功能正常 厢内楼层指示信号齐全、清晰，监控装置运作正常 厢内与消?#20048;行?#21644;机房的对讲正常 安全触板或光电感应正确、照明有效 轿门与轿壁应无碰?#29627;?#26080;摩擦 轿厢内无杂乱广告 机房门应安全、可靠，应有“机房重地 闲人免进”标识 机房墙壁完整，无孔洞 机房应有通风及防雨设施，平层标志齐全 有照明、电插座、灭火器、对讲等 有电梯松闸扳手和盘车手轮，井道照明灯完好 曳引机应完好，保洁、滴油应符合国家标准 控制柜在电梯运行时应无较大的噪音 各功能开关正常，油杯有油 轿顶绳头组合完整、无锈蚀，有防锈漆 各层门付门锁齐全，安装正确，无锈蚀 各层门门?#26041;?#30422;板滑块齐全 层门与门框无摩擦，无碰撞 导轨支架无松动，压板牢固 井道壁与轿厢地坎间的水平距离不得超标 层站指示信号按钮清晰、齐全 ?#21331;?#29031;明、急停开关有效 ?#38057;チ础?#32531;冲器安全、可靠 大小轨道有接油装置 九、公用设施设备、公共场（所）的查验 1、公用设施 查验标准：《建筑安装工程质?#32771;?#39564;评定标准》 检验要点： 分项工程 检验要点 备 注 公 用 设 施 保证项 室外排水通畅，井盖完好、无缺损 游乐设施设备完整、无安全隐?#36857;?#26377;安全警示和指引标识 平面图、路标、提示标识等各种标志齐全 基 本 项 ?#35282;?#36947;路完好无损 通透式围栏完好、无锈迹 路灯完好 停车场地、垃圾中转?#23613;?#24037;具房等公共场所（地）完好 建筑小品、雕塑等完好无损 2、园林绿化 查验标准：《建筑安装工程质?#32771;?#39564;评定标准》GBJ306-88 检验要点： 分项工程 检验要点 备 注 园林绿化 基本项 绿地、植物数量品种符合设计 土质符合植物生长，厚度正确 绿化内无砖块等建筑垃圾 无死苗、无虫害 3、钥匙交接 （1）检查钥?#36164;?#21542;匹配，是否齐全 （2）拿到钥?#36164;毕?#20998;清钥匙的用途； （3）数清每种钥匙的数量，并进行确认； （4）将每?#35328;?#21273;均试一遍，?#35789;?#21542;?#20449;?#38169;的现象； （5）按钥匙的用途进行分类、编号、保管。 十、工程资料的接管 对于原有已入伙的物业，原物业公司及业主委员会应在新物业公司验?#31456;?#23431;的同时，?#24179;?#27004;宇资料给新物业服务公司；对于新建物业，开发商在楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，应?#24179;?#19968;份给物业服务公司存档。具体资料包括以下内容： 一、产权资料 开发公司营业执照 土地使用权出让合同书 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 建设单位营业执照 电梯安装公司营业执照 电梯安装公司?#25163;手?#20070; 消防公司营业执照及?#25163;手?#20070; 以上均为?#20174;?#20214; 二、市政主管部门验收合格资料： 建设工程竣工验收备案证明 用电许可证 供用电协议书 供水合同书。 公安消防建筑工程消防验收意见书 建设工程质?#32771;嘍降?#35760;书 电梯安全检验合格证书 防雷设施合格证 ?#35745;?#24037;程验收备案证书 白蚁?#20048;?#24037;程竣工验收证明 国家固定灭火系统和耐火构件质?#32771;?#30563;检验?#34892;?#26816;验报告 电?#24405;?#27979;报告 智能化系统验收合格证 摄象机检测报告 有线电视系?#25345;?#31471;盒检测报告 以上均为?#20174;?#20214; 三、工程技术资料 建筑、结构、电气（强弱电）、给排水（包括消防）、?#35745;?#31561;工程的全?#21331;?#24037;图纸。 各类公共设备使用说明书、调试报告、维护保养手册等。（包括：变压器、高压开关柜、低压配电柜、发电机、电梯、生活水泵、生活水泵变频控制柜、消防供水系?#22330;?#36947;闸系?#22330;?#30417;控系?#22330;?#32972;景音乐系?#22330;?#28040;防报警系?#22330;?#37319;暖系统等。） 地质勘察报告； 工程合同及开、竣工报告； 工程预决算分项清单； 图纸会审记录； 工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)； 隐蔽工程验收记录； ?#20004;?#35266;察记录及其?#20004;?#35266;察点布置?#36857;?钢材、水泥等主要材料的质量保证书； 新材料、结构配件的鉴定合格证书； 砂浆、混凝土试块试压报告； 供水、供暖管道的试压报告； 机电设备订?#27721;?#21516;、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录。 注：电梯相关资料包括以下部分 ①质监局电梯安全使用许可证（每梯一本） ②质检局电梯安全技术检验报告书（每梯一本） ③质量技术监督局安全检验合格证（每梯一份） ④质检?#21046;?#37325;机?#26723;?#35760;卡片（每梯一份） ⑤电梯安装工程施工技术资料（每梯一本） 电梯随机文件（至少包括：电梯相关图纸、电器元件代号说明书、安装调试说明书、使用维护说明书、装箱单等） 产品合格证（含限速器合格证、曳引机合格证） 试验报告书（每梯一份） 四、填写记录 对照本文件，将收到的资料填写在《工程资料交接清单》。 十一、业主（用 户）入伙时的承接查验 业主（用户）入伙接收物业时，物业公司工作人员陪同并协助业主对房屋设施进行全面细致的质?#32771;?#26597;，对发现的?#27605;?#36827;?#26800;?#35760;。此过程仅限于新楼宇入伙。 业主（用户）入伙时对房屋的承接查验主要针对以下方面进行： 1、检查钥?#36164;?#21542;匹配，是否齐全 ①拿到钥?#36164;毕?#20998;清钥匙的用途； ②数清每种钥匙的数量，并进行确认； ③到房间将拿到的每?#35328;?#21273;均试一遍，?#35789;?#21542;?#20449;?#38169;的现象。 2、检查房间设施是否齐全； ①根据统一配置先将房间内配置的设施列出清单； ②根据清单查对设施的数量及质量； 3、检查房间工程质量（包括装修质量及安装质量） ①检查地面、墙面和天面有无空鼓、裂缝；如果是精装修，还应检查墙面、天花的完好情况； ②检查墙面和天花板是否有麻点或水渍痕迹（是否漏水）； ③检查门窗、玻璃有无损坏，试试门窗是否严密、开关灵活； ④检查开关、插座是否有电； ⑤选顶层房屋的应着重检查屋顶是否渗漏，墙面是否发黄或有水渍痕迹；选首层房屋的应检查地面是否有?#20826;毕?#35937;； 4、核对入伙当天的水、电、气表读数； 5、填写记录 将入伙时拿到钥匙的数量、验收中发现的问题、入伙当天水、电、气表的读数填写相关记录。 十二、?#27605;?#25972;改与保修 对于新楼宇的接管，在签署验收合格、同意接管凭证时，应向开发商说明：经物业公司验收同意接管的楼宇，不等于楼宇质?#23458;?#20840;符合国家及设计标准的要求，开发商也不能排除应承担的整改质量?#27605;?#30340;责任，而且房屋质量也存在一定的保修期限。因?#31169;?#35758;开发商在保修期结束时，在取得物业公司认可后，才向施工单位支付保修金。 一、对?#27605;?#25972;改 1、一般?#27605;?#30340;返修 对承接查验或使用过程中发现的非结构性的质?#35838;?#39064;，物业公司应在两天内将检查记录整理好后提交给开发商（一式两份，一份给开发商，一份由开发商交给施工单位），并出具书面的整改材料，建议开发商责成施工单位进行整?#27169;?#29289;业公司应留底一份，?#21592;?#30563;促整改进展情况，并在双方商定的时间内另行复验，直至合格为止。也可经双方协商，由开发商委托物业公司代为返修，所需费用由开发商支付。 2、房屋结构的加固补强 在承接查验?#26657;?#22914;发现影响房屋结构安全或设备、设施使用安全的质?#35838;?#39064;时，验收不能通过。由开发商对房屋进行加固补强或采取其它有效的措施进行处理，处理完毕，达到合格要求、确保住用安全?#27169;?#20877;商定时间予以验收。并向开发商索取加固补强的措施?#36879;?#39564;结果的记录并存档备查。 3、对不具备使用功能问题的处理 承接查验时，对于因房屋的配套设施脱节?#36879;?#23646;工程未完工或由于水、电、气等外部管线未接通，致使用户不能进住?#27169;?#24212;由开发商负责抓紧解决，?#30830;?#21512;承接查验条件后，再行组织验收。 4、业主在验收中提出问题的解决办法 ①对业主在承接查验或使用过程中提出的有关房屋质量方面的问题，应在两天内提交给开发商（一式两份，一份给开发商，一份由开发商交给施工单位），并出具书面的整改材料，建议开发商责成施工单位进行整?#27169;?#29289;业公司应留底一份，?#21592;?#30563;促整改进展情况，并在双方商定的时间内另行复验，直至合格为止。也可经双方协商，由开发商委托物业公司代为返修，所需费用由开发商支付。 ②对小业主提出的装修方面的问题，应当场予以解答，回答内容由物业服务?#34892;?#32479;一说辞。 二、保修及维修 1、新建房屋在保修期内 新建房屋保修期的计算应以法规及开发商与建筑安装单位、设备供货单位的合同保修期限为准，保修期一般自每栋房屋竣工验收之日起计。在规定的保修期内，由施工单位负责房屋的质量保修。工程竣工日若距物业接管日过长，导致承接查验时保修期已满者，竣工验收与承接查验的时间差，由开发商负责质量保修，保修期顺?#21360;?#25152;以，物业公司在与开发商签署交接单时，应明确填写保修期终止时间。 2000年1月30日国务院279号令发布的《建设工程质量管理条例》规定建设工程的最低保修期限为： ①基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； ②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年； ③供热与供冷系?#24120;?#20026;2个采暖期、供冷期； ④电气管线、给排水管道、设备安装，为2年； ⑤其他项目的保修期限由开发商与施工单位约定。 2、保修期满后 物业公司承担房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政公用设施?#36879;?#23646;建筑?#26696;?#23646;配套服务设施的修缮责任。 业主承担物业内自用部位和自用设备的修缮责任。 3、其他情况 凡属使用不当或人为造成房屋损?#26723;模?#30001;其行为人负责修复或给予赔偿。 4、保修期内管理办法 ①设备承接时，物业公司、开发商、保修单位三?#25509;?#23601;设备保修期（特别是电梯）保修的内容、范围、期限，物业公司维护的内容、范围，保修款支付，做出界定，达成共识，形成书面协议。 ②保修期内保修单位提供的服务单一，一般只做修理，不做保养，难?#28304;?#21040;物业服务行业标准。保修工作之外的保养内容需物业公司自己或委托专业公司做，书面协议有助于解决物业公司或专业公司与保修单位的矛盾、纠?#20303;?③设备保修期内，物业公司自行进行的机电设备的保养工作应以清洁、防腐、润滑、调整、紧固为主，不宜触及核心软、硬件部分。机电设备、电梯?#25910;?#32500;修，物业公司应督促保修单位解决。 ④保修期结束，保修单位结算保修金时，物业公司须在结算申请书上如实填?#35789;?#29992;方意见；保修单位不履行保修义务?#27169;?#29289;业公司有权拒绝签字。 十三 承接查验相关记?#24613;?土建工程室内、外观感质量查验表 序号 项目及合格质量标准 检验方法 检查数量 验收结果 1 外部检查： （1）外墙面无裂缝，不渗水，无洇水痕迹。 （2）墙皮不起鼓、无脱落，粉饰层无斑剥现象。 （3）屋顶排水沟无杂物，排水畅通，屋面不积水。 （4）檐沟、落水管安装牢固，接口严密不渗水，无堵塞。 （5）散水无下沉，填土充实。 目测检查，落水管应用“通球法”检查 全数检查 2 室内检查： （1）主体结构是否?#36763;?#32541;，是否引起相邻单元或房间的损坏。 （2）墙角是否平整，有无裂缝、渗水（墙角承受上下左?#19994;?#21147;量，是检查重点）。 （3）墙面、地面是否有剥落或起?#21335;?#35937;。 （4）门与门框的缝隙应符合规定，安装应平?#20445;?#24320;关灵活。进户门不得用三合板制作，门锁安装牢固。 （5）窗户安装牢固，窗扇与窗框、窗框与外墙密封严密、无裂纹，开关灵活，关闭严密，无倒翘。 （6）对于精装修的房屋，要检验接角、?#25226;亍?#22681;角、天花板等处的做工。若是新贴上的墙纸，要格外留意其是否有受潮或水渍。 （7）地面、墙面砖?#31243;?#29282;固、表面光洁，阴阳角?#25345;薄?#19981;缺棱掉角。 （8）?#30340;?#22320;板或复合地板铺装应平整、接缝?#26053;埽?#26080;翘起不平现象。 （9）木装修工程应安装牢固、对缝严密，不露钉?#20445;推?#20809;洁、色泽一致不花、不起皮。