物業承接查驗工作手冊(修)

----------專業最好文檔，專業為你服務，急你所急，供你所需-------------文檔下載最佳的地方物業承接查驗工作手冊編 制： 辛 山 燕 審 核： 批 準： 編制單位：宜昌市信德物業有限公司 編制部門：品質管理部目 錄一 名詞、術語解釋……………………………………………………2二 承接查驗法律依據…………………………………………………3三 承接查驗條件………………………………………………………3四 承接查驗流程………………………………………………………4五 承接查驗組織設計…………………………………………………5 六 承接查驗的準備工作………………………………………………7七 房屋本體自用部位及設施的查驗…………………………………9八 房屋本體共用部位及設施的查驗…………………………………11 九 公用設施設備、公共場所(地)的查驗……………………………21 十 工程資料的接管……………………………………………………22十一 業主入伙時的承接查驗…………………………………………25十二 缺陷整改與保修…………………………………………………26十三 承接查驗相關記錄表……………………………………………29十四 附件1 本手冊引用法規、標準目錄……………………………67 附件2《房屋接管驗收標準》ZBP30001-90……………………68 附件3《物業承接查驗辦法》……………………………………73十五 信德物業公司新建物業承接查驗方案…………………………79十六 信德物業承接查驗表格…………………………………………85十七 信德物業公司在管項目查驗接收方案…………………………89一、名詞、術語解釋物業竣工驗收 工程項目在竣工之后，施工單位需向開發商辦理交付手續。在辦理交付手續時需經政府主管部門專門組織的驗收委員會對竣工項目進行驗收，在認為工程合格后辦理工程接收手續，把產品移交給開發商。 竣工驗收是對其設計質量和施工質量的全面檢驗。竣工驗收后標志著物業可以交付使用。物業承接查驗 物業承接查驗，是指承接新建物業前，物業服務企業和建設單位按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。物業公司代表全體業主（包括現有業主和未來業主）從確保物業日后的正常使用與維修的角度出發，同開發商、施工單位一起對物業質量進行的綜合評定。對新建物業而言，承接查驗是開發商向物業公司移交物業的過程，是在竣工驗收之后進行的再檢驗。承接查驗標志著物業正式進入使用階段。物業的承接查驗包括對房屋本體自用部位及設施、房屋本體共用部位及設施、公用設施設備、公共場所(地)的驗收，具體包括主體建筑、附屬設施、配套設備以及道路、場地和環境綠化等內容。 房屋本體自用部位及設施自用部位是指戶門以內，毗連部位以外的全部自用部位。設施指包括自用陽臺、門、窗、防盜網，室內自用隔墻、墻（板）面等。房屋本體自用部位及設施的產權屬于小業主。 房屋本體共用部位共用部位是指結構相連或具有共有、共用性質的部位，主要包括：房屋的承重結構部位（包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結構部位（包括構造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、共用排煙道（管）等。公共場所(地)、公用設施公共場所(地)、公用設施包括：區內道路（市政道路除外）、路燈、溝渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房（棚）、地下排水管等。 公用設備公用設備是指與建筑物相配套，具有共用性的設備，主要包括：供配電設備、發電機、電梯、中央空調、供水設備、采暖系統、交通道閘、智能化系統、消防系統、水景系統等。 二、承接查驗法律依據: 實施物業承接查驗，主要依據下列文件：（一）物業買賣合同；（二）臨時管理規約；（三）前期物業服務合同；（四）物業規劃設計方案；（五）建設單位移交的圖紙資料；（六）建設工程質量法規、政策、標準和規范。 三、承接查驗條件物業承接查驗是在項目竣工驗收全部合格的基礎上，物業公司代表全體業主以滿足安全及使用功能正常為主要內容的再次檢驗。應滿足的條件為：（一）建設工程竣工驗收合格，取得規劃、消防、質監等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經建設行政主管部門備案；（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；（三）教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已按規劃設計要求建成；（四）道路、綠地和物業服務用房等公共配套設施按規劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、電子安防監控系統等共用設施設備取得使用合格證書；（六）物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；（七）法律、法規規定的其他條件。四、承接查驗流程進場了解情況、制定承接查驗方案確定查驗時間、準備查驗資料開發建設單位、施工單位和物業公司組成聯合查驗小組分組現場查驗，對缺陷進行統計匯總，移交施工單位缺陷返修統計缺陷，移交施工單位組織復驗組織復驗，統計缺陷查驗合格移交鑰匙，按規定目錄移交資料，填寫相關表格辦理移交手續。注：對于技術資料的移交，最遲應在開發商將樓宇資料報交市建筑檔案館的同時， 移交一份給物業管理公司存檔。五、承接查驗組織設計一、編制承接查驗計劃，與開發商溝通物業承接查驗一般是由房地產有限公司工程部牽頭組織，物業管理公司接到開發商承接查驗通知后，按《承接查驗條件》進行核對，具備條件的應在一周內簽發驗收復函并約定查驗時間。根據項目的具體情況，物業公司應主動與開發商聯系承接查驗事宜，并將驗收計劃報開發商審核，通過后由開發商通知施工單位配合查驗。對項目的接收應包括對相關工程資料的接收。1、根據項目的進度，編制承接查驗進度計劃，計劃承接查驗的時間一般在政府相關部門完成驗收后一周左右。（工程竣工至政府相關部門完成驗收一般歷時約一個月左右，物業公司現場人員須及時與開發商溝通，以確定最終承接查驗時間）2、物業現場人員應積極熟悉圖紙及現場情況，配合開發商發現問題，對影響物業接管入伙的工程問題，物業公司應及時向開發商反映，制定解決方案。二、進行驗收前的準備工作詳見《承接查驗的準備工作》。三、對物業進行承接查驗一）、初驗物業公司先組織人員進行初驗，將初驗過程中發現的問題及時以書面的形式提交給開發商，以便開發商組織人員進行整改，為正式驗收打好基礎。初驗可以多次組織進行。（對于已入伙的項目，由物業公司組織做前期項目考察，接管時不作初驗）二）、正式承接查驗根據物業產權性質及使用特點，將承接查驗分為對房屋本體自用部位及設施的驗收、對房屋本體共用部位及設施的查驗、對建筑物公用設施、設備、公共場所（地）的查驗三部分。房屋本體自用部位及設施的查驗應先進行，以便于小業主能及時進入進行裝修。房屋本體共用部位、共（公）用設施設備、公共場所（地）的驗收可綜合在一起組織人員進行查驗，由于該部分不影響業主進場裝修，相對可以晚些開始；此部分驗收技術含量較高，應組織專業力量實施。 四、承接查驗重點是對物業的使用功能及安全進行檢驗，其驗收方法與竣工驗收不完全相同。承接查驗要清點設備、設施、裝置等數量，故要全檢，而不像竣工驗收按10%的點抽檢。承接查驗多對影響使用功能、安全的事項進行檢查，不需要像竣工驗收那樣按驗評標準對所有項進行檢查。承接查驗采用的檢驗方法主要有：看、嗅、聽、摸、敲、量、試驗（試機）、對照圖紙清點等。1、對自用部位及設施的驗收物業公司代小業主對其室內部分進行承接查驗，入伙時移交給小業主，最終驗收意見以小業主驗房的記錄為準。現場由開發商、物業公司、施工單位組成驗收組，按建設部《房屋接管驗收標準》（ZBP 30001-90）標準要求，分別每單元每層每戶（每個鋪位）逐個房間按設計要求清點物件及進行外觀檢查，主要是對樓宇質量與使用功能的檢驗。 ①確定物件數量是否符合； ②外觀上有無人為損壞； ③房屋建筑或屋內物件有無明顯不符標準要求。將檢查結果記錄在對應表格中，整理后將兩聯返回開發商，由開發商將其中一聯交施工方進行整改，物業公司負責對整改后項目進行查驗。根據檢查結果，物業公司對檢查合格的房屋接管鑰匙，對仍存在缺陷的房間等整改好后再接管鑰匙。物業公司對接管了鑰匙的房屋承擔保管責任。對于舊樓宇,在雙方對如何解決缺陷問題達成協議后,物業公司接管鑰匙。物業公司對接管了鑰匙的房屋承擔保管責任。2、對共用部位、共（公）用設施設備、公共場所（地）的查驗查驗時須有開發商、施工單位和物業公司三方共同參加，逐項進行查驗，填寫相應記錄單，每份驗收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗收記錄單一式三份，三方各執一份。對驗查合格的項目，列出清單，進行交接，交接雙方在清單上簽字；對不合格的產品，注明存在的問題，提交開發商和施工單位，限期整改，整改項目須經復驗，合格后方可接收。此部分的查驗直接影響到以后的管理工作，設施設備完好的接收，可以減少物業公司在接管后對設施設備整改的工作量，可將更多的精力投入到對業主（客戶）的服務中。 五、設施設備的交接和查驗原則上是待工程完全完工后（已經有合驗證）進行，但考慮物業公司與開發商之間的關系，可降低要求，分系統進行驗收，合格一個（系統）接收一個，辦理其憑證。但應注意：對其他未完工系統將會出現的后果以書面形式告之開發商，并與其就所提問題進行協商，以達到共識，并采取相應的防范措施。（注意：只能按系統驗收，不能將系統再細化進行查驗，例如將給水系統中的電氣控制部分與水泵分開，水泵分臺驗收等。）按系統對設備型號、數量、位置進行記錄，對設備外觀、設備系統性能進行檢驗，記錄技術狀態數據，填寫驗收單。驗收結束由移交方和接收方在驗收單上填寫評語并簽字。功能上不能達到要求的物業公司不接收，對于不影響使用的可先進行交接。對于檢查出來的缺陷以書面的形式提交給開發商，由其督促施工單位限時整改。根據施工單位的承諾，物業公司應及時跟蹤施工單位的整改情況，達到要求后接收。設備接收后，按國家有關規定，物業公司將承擔保管責任。三）、復驗對于開發商、物業公司、施工單位三方在承接查驗過程中發現的缺陷，開發商組織相關人員進行整改，并與物業公司商定復驗時間。待開發商將缺陷整改完后，物業公司對原缺陷情況進行復驗，如原缺陷情況已整改完畢（或雙方認可解決方法），物業管理公司在７日內簽署驗收合格、同意接管憑證。雙方簽署交接記錄。 六、承接查驗的準備工作 為了熟悉項目情況，方便管理，物業公司應盡可能提前介入項目（最好從項目的規劃設計開始介入），最遲應在入伙前三個月派駐現場設備管理人員，積極參與設備安裝和調試，發現問題及時提出合理建議。1、物業公司人員準備物業公司建立承接查驗領導小組，按業主自用部位和公共部位、設施設備分別組織驗收。對業主自用部位的驗收按項目的規模設置驗收組，每組配備3－4人：驗收土建1人，驗收給排水1人，驗收電氣1人，另外1人負責驗收所有的鑰匙。對業主自用部位驗收完后，再組織對公共部位、設施設備的驗收，根據不同的驗收對象，組織公司內相關專業力量及維修工構成，按系統進行驗收。2、成立查驗小組驗收組組成建議如下：組長：物業公司總經理 組員：服務中心經理、事務部經理、物業工程組、物業客服組、物業環境組、物業秩序組。3、學習、培訓組織驗收組人員進行相關培訓，培訓內容有：①學習規范、研讀施工圖紙②對配合驗收的工程技術人員進行強化培訓（主要配合業主自用部位驗收）③熟悉工程情況、設備概況④組織承接查驗演練培訓4、購置、準備工具根據項目的規模及查驗時分組情況，準備下列物品及工具，數量自定。搗棍（小錘）、卷尺、靠尺、電筆、萬用表、絕緣搖表、接地電阻測試儀、紅外測溫儀、電子測漏儀、網絡測試儀，梯子、PVC吹煙管、電吹風、塑料水桶、寫字夾板、塑料扎帶、不干膠貼、簽字筆（圓珠筆）等。另準備木板若干塊，將房號在木板上標注清楚，并釘上釘鉤，用于掛放各房間的入戶門鑰匙。5、準備驗收規范、標準及施工圖從開發商借閱相關工程資料，熟悉并了解項目基本情況。6、準備驗收表格、接管憑證準備《承接查驗相關記錄》中有關的驗收表格、接管憑證。7、參與安裝調試安排設備管理人員、維修工參與設備安裝、調試。熟悉設備性能，掌握工程進度與施工質量，便于今后管理。并可及早發現問題要及時提出合理建議。對于設計中已有的設備， 注意收集資料。大型機電設備（Ⅰ、Ⅱ級設備）建立臺帳，并向開發商、施工單位索取相關資料，如圖紙、產品說明書、設備裝箱清單、設備出廠合格證、調試記錄等。對于設計中沒有的設施設備，但在物業管理中又必需增設的，可降低管理、運行費用的，應建議開發商增設。8、參與內部竣工驗收參與開發商組織的內部驗收，掌握工程質量情況，學習驗收方法及技巧。對于影響物業管理的設計、施工缺陷提出改進建議。9、參與政府竣工驗收七、房屋本體自用部位及設施的查驗對房屋本體自用部位及設施的查驗主要是查驗小業主（用戶）戶內的土建（含裝修）、電氣、給排水、燃氣、入戶鑰匙（含戶內鑰匙）等。1、土建查驗查驗標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準檢驗要點：觀察梁、板、墻體是否有裂縫；抹灰層、地面墊層是否有超標空鼓；門是否開閉自如、鎖、貓眼、拉手等五金是否齊全，鑰匙是否匹配，鑰匙有無缺少；窗、鋁合金推拉門是否開閉自如、五金是否齊全、玻璃是否完好；衛生間防水、坡度是否正常等。填寫相關表格2、電氣查驗標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準檢驗要點：清點電氣裝置是否齊全；檢查開關箱安裝是否規范，有無回路標簽，試驗小斷路器分合及漏電保護器；檢查電能表是否正常；開關電燈；試驗對講圖像、聲音是否清晰正常。填寫相關表格 3、給排水查驗標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準檢驗要點：開閉水龍頭檢查給水是否正常，暗埋給水管道是否有滲漏；用水桶向地漏等排水管道灌水，觀察是否有堵塞現象。填寫相關表格 4、燃氣：驗收標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準檢驗要點：氣表是否安裝規范；管口是否用堵頭封堵，管有無暗敷設現象。填寫相關表格5、記錄的填寫及缺陷的整改以上填寫的記錄均一式三份，分別留存于開發商、施工單位、物業公司。物業公司將其中的兩聯（開發商聯、施工單位聯）交開發商，由開發商組織人員進行缺陷整改。物業公司對自己留存的一聯進行整理、匯總后，以書面的形式將缺陷清單發給開發商，并對缺陷消項情況進行跟蹤。 八、房屋本體共有部位及設備的查驗 1、屋面查驗標準：《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注屋 面保證項防水層無滲漏，通過觀察，必要時進行測試 廣告牌、沿口等固定牢固 屋面金屬物體均做可靠防雷接地 基本項無非法占用、改建及搭建 女兒墻完整無污染 隔熱層完好，面層磚無破損 屋面管網及避雷帶無損壞或銹蝕 天面無積水、雜物 排水溝、排水口完好暢通 2、樓層及通道驗收標準：《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注樓層 及通道保證項防火門完好開閉靈活 消火栓內物品齊全，按鈕等功能正常 消防通道通暢 滅火器的數量、位置、壓力正確 應急照明、疏散指示燈正常 基本項樓層號、房號、疏散標志標識、導向標示清楚 公共部分無加建、改建 天棚完好 墻面無碰壞、無污跡、無脫落 地面完好無破損，梯踏步無缺棱、掉角 公共照明完好 消火栓外封條、門鎖完好 3、地下室驗收標準：《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注地下室基本項地面、墻面及頂棚無滲漏 頂棚、墻面無損壞及污跡 照明系統完好 水泵房周圍整潔無污染隱患 管線表面整潔、無銹跡、有明顯標志 主要入口處有平面示意圖，導向標識清楚 車場地面劃線清晰，無大面積起砂現象 4、外墻面查驗標準：《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注外墻面保證項墻面完好，無污跡 門窗及玻璃完好 外墻面轉無空鼓 外墻、窗口無滲漏 空調安裝位置統一，冷凝水集中排放，支架無銹蝕 招牌類、霓虹燈安裝合理美觀，無安全隱患或破損 5、供配電系統查驗標準：《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》GBJ303-88；《電氣裝置安裝工程施工及驗收規范》GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-92、GB 50169-92、GB 50170-92、GB 50171-92、GB 50182-93 、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96，《建筑物防雷設計規范》GB 50057－94檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注供配電系統保證項安全防護裝置完善，無安全隱患、無蟲害、鼠害 油式變壓器安裝地點是否符合規范要求，工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常 干式變壓器通風、工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常 雙回路電源切換，電氣、機械互鎖正確 無故障停電記錄 基本項設備接地牢固 電纜溝內干燥、無積水、無雜物 操作工具齊全，有絕緣膠墊、絕緣鞋、手套、驗電筆等 各種控制柜、電源柜功能正常，無異味，無異常噪音 各種儀表指示正確 斷路器電流值整定正確 母線、端子無過熱、松動現象 電氣井接地規范，電纜敷設規范 開關功能標識、電纜出入標識正確設備、機房清潔，油漆完好 應急燈正常，機房溫度正常 6、給排水系統查驗標準：《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》GBJ302-88檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注給排水系統保證項水泵電機溫度正常 各區域水壓正常 按規定對供水設施設備進行清洗、消毒，水質符合衛生要求 潛水泵工作正常，排水通暢 基本項壓力表工作正常 水泵運行正常，閥門開關靈活，泵體和閥件無滴水現象 水泵運行無異常噪音，潤滑良好 水池水位有標尺，顯示正確，進水浮球閥工作正常 設備、機房清潔，油漆完好應急燈正常，機房溫度正常 蓄水池出入口封閉良好并上鎖，通氣孔有不銹鋼紗網封隔 污水池池蓋完好，排水溝通暢 排水系統暢通，抽查6~8個井 化糞池進、排水正常，封口嚴密，無太大異味 雨水井、污水池、下水道內無大量沉積物 7、消防系統查驗標準：《火災自動報警系統施工及驗收規范》GB50166-92，《自動噴水滅火系統設計規范》GB50084-2001，《自動噴水滅火系統灑水噴頭的性能要求和試驗方法》GB5135-85，《自動噴水滅火系統濕式報警閥的性能要求和試驗方法》GB797-89，《室內消火栓》GB3445-93，《消火栓箱》GB1456l-93，《防火門用閉門器試驗方法》GA93-1995檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注消防系統保證項自動噴淋系統放水試驗噴淋泵啟動，水壓正常 消火栓系統中有水、總閥打開、系統處在自動狀態 消火栓箱按鈕、消防中心均能啟動消防泵 水泵結合器未被圈占、堵塞 探頭報警率不小于95%，報警位置與控制器顯示位置相同 警鈴工作正常 防排煙、正壓送風系統與報警系統聯動正常 消防中心可啟動風機，風機風量正常 氣體自動滅火裝置氣壓正常，處于自動狀態，消防中心有放氣反饋信號 消防廣播正常 備用電源切換正常 基本項消防中心、機房清潔溫度正常 設備清潔，油漆完好 電控箱、電瓶等工作電壓正常 風閥、防火卷簾完好，狀態正確（抽取10個點） 風機運行噪聲、震動正常，潤滑到位 消防對講通話清晰 消火栓、噴淋頭無漏水現象 煙感、溫感、警鈴、揚聲器固定牢固 管理機軟件有備份，系統誤報率低 出口指示燈熒光顯示板正常 出口指示燈指示發光管正常 滅火器壓力在正常范圍 防火卷簾門就地手動正常 防火卷簾門與探測器聯動正常 防火卷簾門在消防中心手動正常 8、閉路監視系統查驗標準：《民用建筑電氣設計規范》JGJ/T16-92，《民用閉路監視電視系統工程技術規范》GB50198-94檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注基本項監視器圖像清晰 攝像機布點合理，云臺控制靈活，無監視死角 控制矩陣、圖像分割器工作正常 設備接地良好，抗干擾強 錄像工作正常，錄像效果清晰 9、周邊防范系統查驗標準：按設計使用功能查驗檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注防范系統基本項周邊防范系統報警正確，誤報率低 紅外對射布點合理，無監視死角 樹木對對射影響小 設備接地良好，抗干擾強 與攝像頭聯動正常 10、局域網、綜合布線查驗標準：請施工方提供；參考《民用建筑電氣設計規范》JGJ/T16-92檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注綜合布線基 本項設備接地良好，抗干擾強 交換機、HUB、服務器工作正常，安裝規范 布線規范 INTERNET接入（帶寬、傳輸率）正常 終端數據接口（RJ45）正常 11、背景音樂系統查驗標準：請施工方提供；參考《民用建筑電氣設計規范》JGJ/T16-92檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注背景音樂設備基本項聲壓符合設計、音質較好 矩陣控制器工作正常 功放工作正常 音箱安裝牢固、防雨 線路敷設規范 12、電梯查驗標準：《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注電梯保證項電梯準運證、年審合格證、限速器調試合格證 無故障停機、困人現象 報警裝置工作正常 轎廂應急燈正常 應急時可迫降至首層 消防電梯消防操作功能正常 基 本 項操縱箱各種開關功能正常 廂內樓層指示信號齊全、清晰，監控裝置運作正常 廂內與消防中心和機房的對講正常 安全觸板或光電感應正確、照明有效 轎門與轎壁應無碰撞，無摩擦 轎廂內無雜亂廣告 機房門應安全、可靠，應有“機房重地 閑人免進”標識 機房墻壁完整，無孔洞 機房應有通風及防雨設施，平層標志齊全 有照明、電插座、滅火器、對講等 有電梯松閘扳手和盤車手輪，井道照明燈完好 曳引機應完好，保潔、滴油應符合國家標準 控制柜在電梯運行時應無較大的噪音 各功能開關正常，油杯有油 轎頂繩頭組合完整、無銹蝕，有防銹漆 各層門付門鎖齊全，安裝正確，無銹蝕 各層門門頭腳蓋板滑塊齊全 層門與門框無摩擦，無碰撞 導軌支架無松動，壓板牢固 井道壁與轎廂地坎間的水平距離不得超標 層站指示信號按鈕清晰、齊全 底坑照明、急停開關有效 補償鏈、緩沖器安全、可靠 大小軌道有接油裝置 　 九、公用設施設備、公共場（所）的查驗1、公用設施查驗標準：《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注公用設施保證項室外排水通暢，井蓋完好、無缺損 游樂設施設備完整、無安全隱患，有安全警示和指引標識 平面圖、路標、提示標識等各種標志齊全 基本項轄區道路完好無損 通透式圍欄完好、無銹跡 路燈完好 停車場地、垃圾中轉站、工具房等公共場所（地）完好 建筑小品、雕塑等完好無損 2、園林綠化查驗標準：《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》GBJ306-88檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注園林綠化基本項綠地、植物數量品種符合設計 土質符合植物生長，厚度正確 綠化內無磚塊等建筑垃圾 無死苗、無蟲害 3、鑰匙交接（1）檢查鑰匙是否匹配，是否齊全（2）拿到鑰匙時先分清鑰匙的用途；（3）數清每種鑰匙的數量，并進行確認；（4）將每把鑰匙均試一遍，看是否有配錯的現象；（5）按鑰匙的用途進行分類、編號、保管。 十、工程資料的接管對于原有已入伙的物業，原物業公司及業主委員會應在新物業公司驗收樓宇的同時，移交樓宇資料給新物業服務公司；對于新建物業，開發商在樓宇資料報交市建筑檔案館的同時，應移交一份給物業服務公司存檔。具體資料包括以下內容：一、產權資料開發公司營業執照土地使用權出讓合同書建設工程規劃許可證建設工程施工許可證建設單位營業執照電梯安裝公司營業執照電梯安裝公司資質證書消防公司營業執照及資質證書以上均為復印件 二、市政主管部門驗收合格資料：建設工程竣工驗收備案證明用電許可證供用電協議書供水合同書。公安消防建筑工程消防驗收意見書建設工程質量監督登記書電梯安全檢驗合格證書防雷設施合格證燃氣工程驗收備案證書白蟻防治工程竣工驗收證明國家固定滅火系統和耐火構件質量監督檢驗中心檢驗報告電纜檢測報告智能化系統驗收合格證攝象機檢測報告有線電視系統終端盒檢測報告以上均為復印件 三、工程技術資料建筑、結構、電氣（強弱電）、給排水（包括消防）、燃氣等工程的全套竣工圖紙。各類公共設備使用說明書、調試報告、維護保養手冊等。（包括：變壓器、高壓開關柜、低壓配電柜、發電機、電梯、生活水泵、生活水泵變頻控制柜、消防供水系統、道閘系統、監控系統、背景音樂系統、消防報警系統、采暖系統等。） 地質勘察報告； 工程合同及開、竣工報告； 工程預決算分項清單； 圖紙會審記錄； 工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)； 隱蔽工程驗收記錄； 沉降觀察記錄及其沉降觀察點布置圖； 鋼材、水泥等主要材料的質量保證書； 新材料、結構配件的鑒定合格證書； 砂漿、混凝土試塊試壓報告； 供水、供暖管道的試壓報告；機電設備訂購合同、單臺設備的說明書、試驗記錄及系統調試記錄。注：電梯相關資料包括以下部分①質監局電梯安全使用許可證（每梯一本）②質檢局電梯安全技術檢驗報告書（每梯一本） 　　　 ③質量技術監督局安全檢驗合格證（每梯一份）④質檢局起重機械登記卡片（每梯一份）⑤電梯安裝工程施工技術資料（每梯一本）電梯隨機文件（至少包括：電梯相關圖紙、電器元件代號說明書、安裝調試說明書、使用維護說明書、裝箱單等）產品合格證（含限速器合格證、曳引機合格證）試驗報告書（每梯一份）四、填寫記錄對照本文件，將收到的資料填寫在《工程資料交接清單》。十一、業主（用 戶）入伙時的承接查驗業主（用戶）入伙接收物業時，物業公司工作人員陪同并協助業主對房屋設施進行全面細致的質量檢查，對發現的缺陷進行登記。此過程僅限于新樓宇入伙。業主（用戶）入伙時對房屋的承接查驗主要針對以下方面進行：1、檢查鑰匙是否匹配，是否齊全①拿到鑰匙時先分清鑰匙的用途；②數清每種鑰匙的數量，并進行確認；③到房間將拿到的每把鑰匙均試一遍，看是否有配錯的現象。2、檢查房間設施是否齊全；①根據統一配置先將房間內配置的設施列出清單；②根據清單查對設施的數量及質量；3、檢查房間工程質量（包括裝修質量及安裝質量）①檢查地面、墻面和天面有無空鼓、裂縫；如果是精裝修，還應檢查墻面、天花的完好情況；②檢查墻面和天花板是否有麻點或水漬痕跡（是否漏水）；③檢查門窗、玻璃有無損壞，試試門窗是否嚴密、開關靈活；④檢查開關、插座是否有電；⑤選頂層房屋的應著重檢查屋頂是否滲漏，墻面是否發黃或有水漬痕跡；選首層房屋的應檢查地面是否有返潮現象；4、核對入伙當天的水、電、氣表讀數；5、填寫記錄將入伙時拿到鑰匙的數量、驗收中發現的問題、入伙當天水、電、氣表的讀數填寫相關記錄。十二、缺陷整改與保修對于新樓宇的接管，在簽署驗收合格、同意接管憑證時，應向開發商說明：經物業公司驗收同意接管的樓宇，不等于樓宇質量完全符合國家及設計標準的要求，開發商也不能排除應承擔的整改質量缺陷的責任，而且房屋質量也存在一定的保修期限。因此建議開發商在保修期結束時，在取得物業公司認可后，才向施工單位支付保修金。一、對缺陷整改 1、一般缺陷的返修 對承接查驗或使用過程中發現的非結構性的質量問題，物業公司應在兩天內將檢查記錄整理好后提交給開發商（一式兩份，一份給開發商，一份由開發商交給施工單位），并出具書面的整改材料，建議開發商責成施工單位進行整改；物業公司應留底一份，以便督促整改進展情況，并在雙方商定的時間內另行復驗，直至合格為止。也可經雙方協商，由開發商委托物業公司代為返修，所需費用由開發商支付。2、房屋結構的加固補強在承接查驗中，如發現影響房屋結構安全或設備、設施使用安全的質量問題時，驗收不能通過。由開發商對房屋進行加固補強或采取其它有效的措施進行處理，處理完畢，達到合格要求、確保住用安全的，再商定時間予以驗收。并向開發商索取加固補強的措施和復驗結果的記錄并存檔備查。 3、對不具備使用功能問題的處理 承接查驗時，對于因房屋的配套設施脫節和附屬工程未完工或由于水、電、氣等外部管線未接通，致使用戶不能進住的，應由開發商負責抓緊解決，等符合承接查驗條件后，再行組織驗收。4、業主在驗收中提出問題的解決辦法 ①對業主在承接查驗或使用過程中提出的有關房屋質量方面的問題，應在兩天內提交給開發商（一式兩份，一份給開發商，一份由開發商交給施工單位），并出具書面的整改材料，建議開發商責成施工單位進行整改；物業公司應留底一份，以便督促整改進展情況，并在雙方商定的時間內另行復驗，直至合格為止。也可經雙方協商，由開發商委托物業公司代為返修，所需費用由開發商支付。②對小業主提出的裝修方面的問題，應當場予以解答，回答內容由物業服務中心統一說辭。二、保修及維修1、新建房屋在保修期內 新建房屋保修期的計算應以法規及開發商與建筑安裝單位、設備供貨單位的合同保修期限為準，保修期一般自每棟房屋竣工驗收之日起計。在規定的保修期內，由施工單位負責房屋的質量保修。工程竣工日若距物業接管日過長，導致承接查驗時保修期已滿者，竣工驗收與承接查驗的時間差，由開發商負責質量保修，保修期順延。所以，物業公司在與開發商簽署交接單時，應明確填寫保修期終止時間。2000年1月30日國務院279號令發布的《建設工程質量管理條例》規定建設工程的最低保修期限為：①基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；②屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻的防滲漏，為5年；③供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；④電氣管線、給排水管道、設備安裝，為2年；⑤其他項目的保修期限由開發商與施工單位約定。2、保修期滿后物業公司承擔房屋建筑共同部位、共用設施設備、物業規劃紅線內的市政公用設施和附屬建筑及附屬配套服務設施的修繕責任。業主承擔物業內自用部位和自用設備的修繕責任。3、其他情況 凡屬使用不當或人為造成房屋損壞的，由其行為人負責修復或給予賠償。4、保修期內管理辦法①設備承接時，物業公司、開發商、保修單位三方應就設備保修期（特別是電梯）保修的內容、范圍、期限，物業公司維護的內容、范圍，保修款支付，做出界定，達成共識，形成書面協議。②保修期內保修單位提供的服務單一，一般只做修理，不做保養，難以達到物業服務行業標準。保修工作之外的保養內容需物業公司自己或委托專業公司做，書面協議有助于解決物業公司或專業公司與保修單位的矛盾、糾紛。③設備保修期內，物業公司自行進行的機電設備的保養工作應以清潔、防腐、潤滑、調整、緊固為主，不宜觸及核心軟、硬件部分。機電設備、電梯故障維修，物業公司應督促保修單位解決。④保修期結束，保修單位結算保修金時，物業公司須在結算申請書上如實填寫使用方意見；保修單位不履行保修義務的，物業公司有權拒絕簽字。十三 承接查驗相關記錄表土建工程室內、外觀感質量查驗表序號項目及合格質量標準檢驗方法檢查數量驗收結果1外部檢查：（1）外墻面無裂縫，不滲水，無洇水痕跡。（2）墻皮不起鼓、無脫落，粉飾層無斑剝現象。（3）屋頂排水溝無雜物，排水暢通，屋面不積水。（4）檐溝、落水管安裝牢固，接口嚴密不滲水，無堵塞。（5）散水無下沉，填土充實。目測檢查，落水管應用“通球法”檢查全數檢查 2室內檢查：（1）主體結構是否有裂縫，是否引起相鄰單元或房間的損壞。（2）墻角是否平整，有無裂縫、滲水（墻角承受上下左右的力量，是檢查重點）。（3）墻面、地面是否有剝落或起鼓現象。（4）門與門框的縫隙應符合規定，安裝應平直，開關靈活。進戶門不得用三合板制作，門鎖安裝牢固。（5）窗戶安裝牢固，窗扇與窗框、窗框與外墻密封嚴密、無裂紋，開關靈活，關閉嚴密，無倒翹。（6）對于精裝修的房屋，要檢驗接角、窗沿、墻角、天花板等處的做工。若是新貼上的墻紙，要格外留意其是否有受潮或水漬。（7）地面、墻面磚粘貼牢固、表面光潔，陰陽角順直、不缺棱掉角。（8）實木地板或復合地板鋪裝應平整、接縫致密，無翹起不平現象。（9）木裝修工程應安裝牢固、對縫嚴密，不露釘帽，油漆光潔、色澤一致不花、不起皮。