漳州市房地產企業土地增值稅清算工作規程

福建省漳州市地方稅務局文件 漳地稅函〔2007〕45號漳州市地方稅務局關于印發《房地產開發企業土地增值稅清算工作規程》的通知各縣（市）、區地方稅務局，市局各分局、稽查局：為加強和規范房地產開發企業土地增值稅的清算管理工作，現將《房地產開發企業土地增值稅清算工作規程》印發給你們，各單位要加強對房地產開發是否符合土地增值稅清算條件的對象進行調查摸底和跟蹤管理，對符合清算條件的房地產開發企業要作為重點稅源戶管理，并督促納稅人及時進行清算申報。同時，加強對土地增值稅相關政策的宣傳，組織對房地產開發企業財務主管和辦稅員以及重點企業負責人進行業務培訓，對土地增值稅相關政策規定、如何辦理清算、如何申報納稅進行輔導、講解，幫助納稅人做好土地增值稅清算自查申報工作。要積極引導企業委托中介機構開展土地增值稅清算審核，有計劃地組織開展清算檢查，確保土地增值稅清算工作全面有序地開展。附件： 1、《漳州市地方稅務局房地產開發企業銷售收入匯總清算表》2、《漳州市地方稅務局土地增值稅扣除項目—地價款、征地及拆遷補償費清算表(一)》3、《漳州市地方稅務局土地增值稅扣除項目—前期工程費清算表(二)》4、《漳州市地方稅務局土地增值稅扣除項目—建安工程費、基礎設施費清算表(三)》5、《漳州市地方稅務局土地增值稅扣除項目---開發間接費及公共配套設施清算表(四)》6、《漳州市地方稅務局土地增值稅扣除項目匯總清算表(五)》7、《漳州市地方稅務局福建省漳州市地方稅務局土地增值稅清算審核底稿》二OO七年九月六日 漳州市地方稅務局辦公室 2007年9月6日印發 打字：林俊秀 校對：稅政一科劉震坤房地產開發企業土地增值稅清算工作規程 為加強和規范房地產開發企業土地增值稅清算管理工作，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《福建省地方稅務局轉發國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（閩地稅發〔2007〕24號）、《福建省地方稅務局關于修改土地增值稅納稅申報表的通知》（閩地稅函[2007]135號）及其他相關文件規定，結合我市實際，制定本規程。 一、土地增值稅清算工作應遵循的原則 ㈠依法行政，嚴格審核的原則； ㈡統一規范、便于操作的原則； ㈢職責分明、相互配合的原則。　二、土地增值稅的清算條件　　1.符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：　　⑴房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；　　⑵整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；　　⑶直接轉讓土地使用權的。　　2.符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：⑴已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；⑵取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；⑶納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；　　⑷福建省地方稅務局規定的其他情況。 三、土地增值稅清算工作的職責分工㈠各縣（市）、區地方稅務局，市局各分局土地增值稅清算委員會負責清算工作的組織領導、計劃安排和檢查督導，協調解決清算工作中出現的困難和問題，負責對查補數額較大案件（由各單位自行決定）的審理定案。㈡管理部門負責督促納稅人按期如實進行清算申報。落實土地增值稅清算工作中涉及的清算申報資料審核、納稅評估、日常檢查、對稅務師事務所鑒證報告的審核、辦理補（退）稅手續及事項移交、資料歸檔、臺帳建立等工作。 ㈡稅政管理部門負責土地增值稅清算的政策解釋和業務指導，抓好稅收政策和征管措施的貫徹落實，及時反映需由上級局解決的問題。㈢稽查部門應積極介入土地增值稅清算項目的檢查工作。各級稽查部門開展房地產企業納稅稽查時，對符合規定條件應進行清算且尚未清算的房地產開發項目繳納土地增值稅情況應進行核查清算；對主管稅務機關移送的有偷稅嫌疑的房地產開發項目,稽查部門應及時立案稽查。四、土地增值稅清算工作的程序 ㈠納稅人自行申報 1.申報前的宣傳、輔導、培訓 納稅人自行申報前，各單位應采取稅法公告、發送資料、集中培訓、政策咨詢等方式對納稅人和社會中介機構廣泛進行稅法宣傳、輔導、培訓。2.納稅人自行申報納稅人對符合土地增值稅清算條件的開發項目，應在規定的期限內，依據現行的稅法規定，自行填寫《福建省土地增值稅清算納稅申報表》，同時報送《福建省土地增值稅清算項目基本情況說明》（表樣見閩地稅函[2007]135號附件2-3），主動進行土地增值稅清算申報并報送以下資料：⑴房地產開發企業清算土地增值稅書面申請；⑵項目立項書；⑶施工許可證、預售許可證；⑷房地產開發項目的預、概算書、項目竣工決算報表、項目工程合同結算單、國有土地使用權出讓（轉讓）合同、取得土地使用權所支付的地價款憑證、銀行貸款利息結算通知單；⑸不動產銷售明細表（內容包含：銷售項目棟號、房間號、銷售對象、銷售面積、銷售單價、銷售收入等）；⑹商品房分層平面圖；⑺納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算鑒證報告》；（8）稅務機關要求提供的其他有關資料。　　㈡稅務中介機構審核鑒證　　納稅人可根據需要自愿委托稅務中介機構審核鑒證。凡實行審核鑒證，由納稅人自主選擇稅務中介機構并按規定簽定規范的委托代理協議。納稅人應向稅務中介機構如實提供財務會計報表及有關資料，稅務中介機構應依照稅法規定計算應繳稅款，出具《土地增值稅清算鑒證報告》，對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。　　㈢各級主管稅務機關在土地增值稅清算中的工作內容　　1.受理清算申報資料　　主管地稅機關收到納稅人的《土地增值稅清算納稅申報表》、《土地增值稅清算鑒證報告》等清算資料后，應認真審核資料的真實性、邏輯性和完整性，審核內容包括：⑴《土地增值稅清算納稅申報表》、《土地增值稅清算鑒證報告》是否與初始項目納稅登記表對應；⑵清算土地增值稅項目資料是否齊全。發現申報中明顯的邏輯關系不符或申報不實、計算錯誤、資料不全等問題，應及時督促納稅人進行更正或重報。　　2.開展清算審核評估 ⑴清算資料分析 清算工作人員對資料進行審核前，首先要對清稅項目的相關資料進行分析、測算，初步掌握每平方米售價、地價款、成本、費用、利潤率等情況。通過測算分析同地段成本、售價等因素是否有較大差別，對相差較多的可暫列為有疑點項目，進行核查。 ⑵項目具體情況審核 一是整體項目（成片開發）情況。包括：項目用途情況、開發總建筑面積、批準總銷售面積、總留用面積、總配套設施面積、允許分攤配套設施面積、本次清算土地增值稅面積等情況。 　　二是全部收入情況審核。　　三是成本扣除項目金額情況審核，包括：取得土地使用權所支付的金額、總開發成本、配套設施費的分攤、清算面積與未銷售面積成本的配比等明細情況。　　四是應納稅款詳細計算過程審核，必須包含扣除項目分攤、配比的計算公式。　　五是其他有關項目審計情況的審核，如出售普通標準住宅竣工面積情況，配套設施的具體用途及面積分攤情況等。 ⑶對《土地增值稅清算鑒證報告》的審核 清算工作人員應認真審核《土地增值稅清算鑒證報告》的內容及相關資料。發現《土地增值稅清算鑒證報告》內容不規范、審計事項情況不清楚、提供清算資料不完整等問題時，應退回納稅人重新修改《土地增值稅清算鑒證報告》或補充資料，并暫停辦理稅款清算手續。 3.組織日常檢查 土地增值稅清算日常檢查（審計）工作原則上由負責征收管理的主管地方稅務機關組織實施。檢查（審計）重點：一是符合土地增值稅清算條件但逾期不進行自查申報的房地產開發企業；二是自查申報要求退、抵稅的房地產開發企業；三是經納稅評估提請整改，拒不整改的房地產開發企業。具體要求：（1）土地增值稅清算檢查（審計）的實施應嚴格按《稅務稽查工作規程》或《涉外稅務審計規程》辦理。（2）《稅務處理決定書》、《稅務行政處罰決定書》送達生效后，負責征收管理的稅務機關應積極采取各項切實有效的措施，確保查補稅款及時足額入庫，鞏固土地增值稅清算檢查成果。（3）土地增值稅清算檢查工作涉及的其他內外文書統一采用國家稅務總局印發的《全國統一稅收執法文書式樣》（國稅發[2005]179號）。土地增值稅清算日常檢查（審計）報告應包括：企業基本情況、發現問題、原因分析、處理意見及依據、建議。 4.檔案管理 主管稅務機關的管理部門負責對已完成清算的土地增值稅項目資料進行歸檔，并移交檔案管理部門保存。土地增值稅檔案應按項目歸類保存，清算項目資料應與原保存的檔案合并存檔。 對于成片開發分批清算土地增值稅的項目，應在全部辦理清算土地增值稅工作后，將相關資料共同移交檔案管理部門保存。　　 五、嚴格落實責任追究制度㈠稅收管理員要加強對房地產開發項目的巡查控管，對符合清算條件而未按規定及時督促進行清算申報的，應按稅收執法責任制的相關規定進行追究處理。（二）管理部門應嚴格按照稅法規定，認真組織審核清算企業報送的《土地增值稅清算納稅申報表》、《土地增值稅清算鑒證報告》內容及相關資料。凡未經組織審核造成應交少交稅款、發現問題仍辦理退稅手續或未經清算擅自辦理注銷手續造成稅款流失的，應按有關規定追究相關責任人責任。 （三）負責清算土地增值稅工作的有關人員，在《土地增值稅清算鑒證報告》的審核中，發現有重大違反稅收政策、法規和虛假、欺騙行為，應及時向本局領導和有關部門反映，并由有關部門按《房地產開發企業土地增值稅清算審核鑒證辦法》處理。 附件1漳州市地方稅務局房地產開發企業銷售收入匯總清算表企業名稱：　　　　　開發項目名稱：單位：㎡、元功能開發情況已售情況未售情況套數面積金額套數面積銷售金額開票金額套數面積金額普通住宅合計　　　　　　　　　　非普通住宅合計　　　　　　　　　　非住宅店面　　　　　　　　　　寫字樓　　　　　　　　　　車庫　　　　　　　　　　車位　　　　　　　　　　其它　　　　　　　　　　小計　　　　　　　　　　總合計　　　　　　　　　　檢查人員簽章： 被檢對象確認： 年 月 日 年 月 日附件2漳州市地方稅務局土地增值稅扣除項目—地價款、征地及拆遷補償費清算表(一)企業名稱：開發項目名稱： 單位：取得土地的成本支出提供土地單位名稱地塊名稱土地編號類別用途土地面積（㎡）平均單價（元/㎡）市場公允單價（元/㎡）已支付的土地價款尚未支付的土地價款已取得發票金額　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　小計　　　　　　　地拆遷補償支出拆遷施工單位拆遷施工合同金額拆遷面積拆遷安置面積（㎡）拆遷補償金額安置房作價市場公允單價（元/㎡）已支付的拆遷工程價款尚未支付的拆遷工程價款已取得建安發票金額　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　小計　　　　　　　　檢查人員簽章： 被檢對象確認：年 月 日 年 月 日附件3漳州市地方稅務局土地增值稅扣除項目—前期工程費清算表(二)企業名稱：開發項目名稱： 單位：元前期工程項目項目承接單位名稱項目名稱建安合同工程價款竣工驗收工程價款市場公允單價（元/㎡）實際支付工價款尚未支付工程款已取得發票金額總造價單價（元/㎡）驗收價單價（元/㎡）規劃　　　　　　　　　　勘察　　　　　　　　　　設計　　　　　　　　　　測繪　　　　　　　　　　可行性研究　　　　　　　　　　“三通一平”　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　小計　　　　　　　　　　檢查人員簽章： 被檢對象確認：年 月 日 年 月 日附件4 漳州市地方稅務局土地增值稅扣除項目—建安工程費、基礎設施費清算表(三)企業名稱:開發項目名稱： 單位：元類別工程施工企業名稱施工項目名稱建安合同工程價款竣工驗收工程價款市場公允單價（元/㎡）實際支付工價款尚未支付工程款已取得發票金額總造價單價（元/㎡）總造價單價（元/㎡）主體建安工程1、　　　　　　　　　2、　　　　　　　　　3、　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　小計　　　　　　　　　　基礎設施供電　　　　　　　　　　供水　　　　　　　　　　供氣　　　　　　　　　　排污排洪　　　　　　　　　　綠化　　　　　　　　　　環保　　　　　　　　　　人防　　　　　　　　　　安防　　　　　　　　　　消防　　　　　　　　　　通訊　　　　　　　　　　小區道路　　　　　　　　　　照明　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　小計　　　　　　　　　　檢查人員簽章： （年 月 日） 被檢對象確認： （年 月 日）附件5 漳州市地方稅務局土地增值稅扣除項目---開發間接費及公共配套設施清算表(四)企業名稱：開發項目名稱：　　單位:元開發間接費用管理人員工資職工福利費折舊費修理費辦公費水電費勞動保護費周轉房攤銷其他　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　小計　　　　　　　　　公共配套設施小區內的居委會派出所幼兒園學校自行車棚公共廁所其他　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　小計　　　　　　　　　房地產開發費用銷售費用管理費用財務費用　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　小計　　　　　　　　　檢查人員簽章： 被檢對象確認：年 月 日 年 月 日附件6漳州市地方稅務局土地增值稅扣除項目匯總清算表(五)企業名稱:開發項目名稱:單位:元序號扣除項目帳面金額有效憑證金額審減金額審增金額1 一、土地使用權（（1）+（2））　　　　　（1）地價款　　　　　（2）取得土地使用權交納的有關費用　　　　2 二、房地產開發成本(3+4+5+6+7+8)　　　　3 (一)土地征用及拆遷補償費　　　　4 (二)前期工程費　　　　5 (三)建筑安裝工程費　　　　6 (四)基礎設施費　　　　7 (五)公共配套設施費　　　　8 (六)開發成本中間接費　　　　9 三、房地產開發費用(10+11)　　　　10 (一)利息支出　　　　11 (二)其他房地產開發費用　　　　12 四、與轉讓房地產有關的稅金(13+14+15+16+17)　　　　13 (一)營業稅　　　　14 (二)城市維護建設稅　　　　15 (三)教育費附加　　　　16 (四)地方教育費附加　　　　17 （五）其它　　　　18 財政部規定的其它扣除項目　　　　19 扣除項目金額合計（1+2+9+12+18）　　　　檢查人員簽章： 被檢對象確認：年 月 日 年 月 日附件7福建省漳州市地方稅務局土地增值稅清算審核底稿清算對象名稱： 一、證據出處 （一）國土資源和房屋管理局頒發的國有土地使用證復印件 （二）城市規劃管理局建設用地許可證復印件 （三）商品房買賣合同復印件 （四）房地產公司與施工企業簽訂的施工合同復印件 （五）竣工決算書 (六)相關帳頁及記帳憑證 二、計稅依據的審核 (一)開發土地總面積XX平方米 ，已轉讓土地面積XX平方米。 (二) 開發總建筑面積XX平方米，可售建筑面積XX平方米（其中：已轉讓建筑面積XX平方米）， 其中：普通住宅建筑面積XX平方米，非普通住宅建筑面積XX平方米，店面建筑面積XX平方米、車庫建筑面積XX平方米，寫字樓建筑面積XX平方米，地下車位XX平方米；未售建筑面積XX平方米。不可售面積XX平方米。 (三)收入的審核 取得的收入元，其中：普通住宅取得收入元，非普通住宅取得收入元 ，店面取得收入元，車庫取得收入元，寫字樓取得收入元，地下車位取得收入元。 (四)扣除項目金額的審核 1、取得土地使用權支付 元 2、房地產開發成本 元，審核減少 元，允許多支 元 ，其中： (1)土地征用及拆遷補償費 元，審核減少 元，允許多支 元 (2)前期工程費 元，審核減少 元，允許多支 元 (3) 建筑安裝工程費 元，審核減少 元，允許多支 元 (4) 基礎設施費 元，審核減少 元，允許多支 元 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 (5) 公共配套設施費 元，審核減少 元，允許多支 元　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 (6) 開發成本中間接費 元，審核減少 元，允許多支 元　　　　　　　　　 3、房地產開發費用 元，審核減少 元，允許多支 元 ，其中： 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 （1）利息支出，審核減少 元，允許多支 元　 （2）其他房地產開發費用，審核減少 元，允許多支 元　 　4、與轉讓房地產有關的稅金 元 （1）營業稅 元 　　　（2）城市維護建設稅 元　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（3）教育費附加 元　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（4）地方教育附加 元　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　5、財政部規定的其他扣除項目 元　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（取得土地使用權支付元+房地產開發成本允許多支元）*20%＝ 元　　　　　　　　　　　　　以上合計扣除項目金額 元　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　普通住宅分攤的扣除項目金額＝扣除項目金額 元*（普通住宅建筑面積XX平方米/總建筑面積XX平方米）＝ 元　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　非普通住宅分攤的扣除項目金額＝扣除項目金額 元*（非普通住宅建筑面積XX平方米/總建筑面積XX平方米）＝ 元　非住宅分攤的扣除項目金額＝扣除項目金額 元*（非住宅建筑面積XX平方米/總建筑面積XX平方米）＝ 元　　　（五）增值額 元　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1、普通住宅增值額＝普通住宅收入額-普通住宅分攤的扣除項目金額＝元　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2、非普通住宅增值額＝非普通住宅收入額-非普通住宅分攤的扣除項目金額＝ 元　　　3、非住宅增值額＝非住宅收入額-非住宅分攤的扣除項目金額＝ 元　（六）增值率　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1、普通住宅增值率＝普通住宅增值額/普通住宅分攤的扣除項目金額＝元　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2、非普通住宅增值率＝非普通住宅增值額/非普通住宅分攤的扣除項目金額＝ 元　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3、非住宅增值率＝非住宅增值額/非住宅分攤的扣除項目金額＝ 元　　（七）應繳土地增值稅　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1、普通住宅應繳納土地增值稅＝普通住宅增值額*適用稅率-普通住宅分攤的扣除項目金額*速算扣除系數＝ 元　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2、非普通住宅應繳納土地增值稅＝非普通住宅增值額*適用稅率-非普通住宅分攤的扣除項目金額*速算扣除系數＝ 元　3、非住宅應繳納土地增值稅＝非住宅增值額*適用稅率-非住宅分攤的扣除項目金額*速算扣除系數＝ 元　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　合計應繳土地增值稅 元，已預繳土地增值稅 元，房地產公司自行清算補（退）土地增值稅 元，應補(退)土地增值稅 元 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　檢查人員簽章： 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　年 月 日